2024楼市低迷：10万亿元债务置换助力楼市企稳

2024楼市低迷：10万亿元债务置换助力楼市企稳

2024年，中国房地产市场经历了前所未有的低迷。面对房价持续下跌、库存不断增加的严峻形势，地方政府纷纷出台紧急救市措施，以防止房产市场崩盘带来的连锁反应。

截至3月份，全国未售出房屋的库存相当于7.48亿平米，这一数字创下历史新高。更令人担忧的是，70个大中城市的新房价格同比下跌3.5%，二手房价格更是下跌6.8%，均为破纪录的跌幅。

面对如此严峻的市场形势，地方政府不得不采取果断行动。从债务置换到收购库存商品房，从放松楼市管控到创新融资渠道，各地政府纷纷出台了一系列救市措施。

11月8日，财政部部长蓝佛安在第十二次全国人大常委会记者会上宣布，从2024年开始，中国将连续五年每年安排8000亿元，专门用于化解地方政府隐性债务，累计可置换隐性债务4万亿元。加上全国人大常委会批准的6万亿元新增债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。

这一轮量化债计划与2008年的“四万亿”计划有着本质区别。当时的“四万亿”主要用于基础设施建设和消费补贴，而此次的“十万亿元”主要用于债务置换，将高利率、管理不透明的地方债务，置换成低利率、管理透明的政府债券。

上周五，中国副总理何立峰宣布，地方政府可以开始购买房屋，着手解决大量空置公寓的问题。这一举措类似于美国2008年设立的问题资产救助计划（TARP）。

中国央行将提供3000亿元低息贷款，帮助国有企业购买已建成但尚未出售的住房。这些政府购买的住房将用于提供经济适用房。虽然何立峰没有提供具体细节，但这一政策转变释放了积极信号。

据统计，截至2024年11月末，从中央到地方累计出台房地产调控政策逾700次。这一年，房地产行业政策面发生彻底转变，北上广深等一线城市带头放松楼市管控，给市场注入信心与活力。

一线城市全面松绑限购，购房最低首付降至15%，并下调契税和豪宅税，存量房贷第二次下调。这些措施释放了市场需求，为楼市注入了新的活力。

在一系列政策的推动下，房地产市场出现了“止跌回稳”的迹象。然而，市场面临的挑战依然不容忽视。人口增长放缓、经济环境变化等因素，使得楼市的复苏之路充满不确定性。

与前两次救市行动相比，本轮救市的效果可能不会那么立竿见影。2008-2010年，4万亿元刺激计划推动房价翻倍；2014-2016年，棚改货币化安置再次推动房价上涨。但如今，市场需求和经济环境都已发生深刻变化。

展望2025年，房地产市场仍面临诸多不确定性。但可以预见的是，政府将继续加大支持力度，推动市场平稳健康发展。

财政部表示，2025年专项债资金投向领域将扩增三个领域：允许专项债券用于土地储备；收购存量房，优化保障性住房供给；合理支持前瞻性、战略性新兴产业基础设施。这些措施将为市场注入新的活力。

总体来看，地方政府的救市措施已经初见成效。但要实现房地产市场的长期健康发展，还需要更多深层次的改革和创新。在当前复杂多变的经济环境下，持续关注市场变化、灵活调整政策方向，将是未来一段时间内的主旋律。