借名买房税费陷阱：赠与还是买卖？如何规避风险？

借名买房税费陷阱：赠与还是买卖？如何规避风险？

借名买房，即实际出资人借用他人名义购买房产，这种做法在现实中并不罕见。然而，看似简单的操作背后却隐藏着复杂的税费问题。本文将通过具体案例和数据分析，揭示借名买房可能面临的税费陷阱，帮助读者更好地理解其中的风险。

在借名买房中，实际出资人往往需要承担一系列税费。这些税费主要包括：

• 契税：根据房屋面积和首套房、二套房等不同情况，税率在1%-3%之间。
• 增值税：未满2年的房产需要缴纳核验价除以1.05乘以5.3%的增值税，满2年则免征。
• 个人所得税：满五唯一的房产免征，其他情况按1%或利润的20%征收。
• 土地增值税：商业地产交易中，根据利润率不同，税率在30%-60%之间。
• 印花税：买卖双方各按0.05%缴纳。
• 其他费用：如房屋交易手续费（每平方米6元）、产权登记费（100元）等。

为了更直观地理解不同过户方式的税费差异，我们来看一个具体案例：

假设一套房产的市场价值为120万元，实际出资人为甲，名义购房人为乙。甲希望将房产过户到自己名下，有两种主要方式：赠与和买卖。

赠与方式

• 契税：120万元 x 3% = 3.6万元
• 公证费：120万元 x 2% = 2.4万元
• 登记费：80元
• 印花税：120万元 x 0.05% = 600元
• 其他费用：评估费等

总税费约6万元。如果子女在房产证满5年后再出售且是住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父女总共需要缴纳的税费可能高达40万元。

买卖方式

• 个人所得税：120万元 x 1% = 1.2万元
• 营业税：未满2年需缴纳，满2年免征
• 契税：120万元 x 1% = 1.2万元
• 其他费用：手续费等

总税费约2.4万元。当以后子女再次转让这套房产时，若取得房产证满5年且是住房，女儿只需缴纳少量交易手续费。若房产证未满5年或者拥有多套房屋的话，则需要缴纳总额1%的个人所得税及部分5.5%的营业税，两次交易的税费共9.95万元。

从这个案例可以看出，不同的过户方式会导致税费的巨大差异。实际操作中，需要根据具体情况选择最合适的方案。

除了税费问题，借名买房还存在诸多法律风险。例如，实际出资人可能因无法证明自己实际出资而失去房产；在没有签订代持协议的情况下，代持关系的认定也可能成为争议焦点。此外，代持人与被代持人之间的债权债务关系也需要明确界定。

律师建议，如果选择借名买房，双方应签订明确的代持协议，明确代持费用、收益分配、代持期限及违约责任等问题。同时，实际出资人应注意保留购房合同、支付凭证等关键证据，以备不时之需。

1. 充分评估必要性：考虑是否有其他更安全的解决方案，避免不必要的风险。
2. 签订书面协议：明确双方权利义务，包括代持费用、收益分配等关键条款。
3. 保留证据：保存好所有与购房相关的支付凭证、合同等文件。
4. 咨询专业人士：在操作前咨询律师或税务师，确保合法合规。
5. 关注政策变化：房地产政策频繁调整，及时了解最新政策动向。

借名买房虽然在短期内可能带来一些便利，但其中的税费和法律风险不容忽视。在做出决定前，务必充分考虑各种因素，谨慎行事。如果条件允许，选择合法合规的途径购房才是最安全可靠的选择。