房贷利率暴跌，提前还贷攻略出炉！

房贷利率暴跌，提前还贷攻略出炉！

近期，房贷利率从5.88%骤降至3%，这一巨大变化引发了广泛关注。许多购房者都在考虑是否应该提前还清房贷。那么，面对如此低的房贷利率，提前还贷是否划算？又该如何操作呢？本文将为你提供全面的攻略。

新增房贷与存量房贷间的利差持续扩大，成为提前还贷潮到来的主要原因之一。以具体数据为例：假设新购房者的利率是3.5%，存量购房者的利率是4.5%，按照等额本息的还款方式，100万的30年贷款金额，仅利息支出就相差20万左右。如果存量购房者的利率是5%，同样按照等额本息、100万30年贷款金额计算，与3.5%的房贷利率相比，30年的利息支出相差更是高达30万左右。

1. 把握最佳时机：还款期数不超过1/3

   一般来说，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义。以广州的王女士为例，她于2021年12月办理的房贷，原利率超过5%，去年存量房利率调整后目前为4.2%。但与最新的3.1%房贷利率相比，相差已超过100个BP。“我贷款本金200万元，不同利率下，利息差距超27万。”王女士表示，因为理财收益率也跑不赢房贷利率，即便罚息也要提前还房贷。 “一般而言，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，从还贷时间看，王女士还款期数远未到1/3，是可以考虑提前还贷的。肖文晓指出，当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已支付了，提前还贷节省利息的意义不大。记者初步测算了一下，假设贷款本金200万元，等额本息、贷款20年，在贷款周期1/3时，利息已偿还过半。

2. 选择合适的还款方式：等额本息还是等额本金？

   等额本息的还款方式，像是按部就班的生活：每个月还款的数额雷打不动，月月如一。这种方式的好处在于稳定可靠，不会因为还款金额的波动给家庭经济带来压力。但坏处也很明显，你得付出更多的总利息，而且一开始几乎只在还利息，不利于那些希望提前还清贷款的人。

   而等额本金就像是赛跑，起步时步伐重，随着时间逐渐轻松。这种方式让你的贷款本金每个月保持等额还款，随着本金的减少，每月的利息也会越来越少，总利息也相应减少。不过，这就意味着你在贷款初期的还款压力会较大。

3. 部分提前还贷：减期数更划算

   如果想提前部分还贷，可以有“月供不变、减少期数”和“月供减少、期数不变”两种方式。相较而言，后者节省的利息更多，而前者则可减轻月供压力。据记者测算，假设王女士于今年8月提前还款100万元，采用月供不变、减少期数的方式，月供1.2万元左右，相比提前还款前节省利息60多万元；而采用月供减少、期数不变的方式，月供降至约5500元，节省利息约40万元。

1. 了解合同条款：在考虑提前还贷前，应详细阅读贷款合同，了解是否有提前还款的限制或额外费用。

2. 评估财务状况：提前还贷前应评估自己的财务状况，确保有足够的资金应对突发事件，避免因提前还贷导致资金链断裂。

3. 比较成本与收益：计算提前还贷的成本与可能带来的收益，包括节省的利息与提前还款费用的比较，以及对个人资金流动性的影响。

4. 办理流程：贷款人需提前一周到一个月的时间向经办行或贷后服务中心提出书面申请，并约定好还款时间。在还款时间内，贷款人需携带身份证和贷款合同等必要证件到银行填写还贷申请表和提前还贷协议。

对于薪资较高（达到个税起征点，且边际税率至少达到10%以上）且近一两年能够把房贷全部还清的购房者，可以考虑以下策略：

1. 退税因素：退税金额和个人薪资、贷款剩余本金等因素有关，需要综合考虑。

2. 银行政策：不同银行的具体政策可能不同，有的银行允许选择缩短年限或减少月供，有的银行则有次数限制，需要提前了解清楚。

3. 实际案例：以北京工商银行为例，允许选择两种还款方式，一年内可多次提前还款。有购房者在两年内分四次提前还贷，目前还剩400多块本金，每个月还8块。前两次都选了缩短年限，后两次选的减少月供，但第二次选择时没考虑到退税的问题，导致缩多了很是懊恼。

面对当前的低利率环境，提前还贷确实是一个值得考虑的选择。但具体操作时，需要根据个人的实际情况，综合考虑各种因素，制定最适合自己的还款计划。希望本文的攻略能帮助你做出明智的决策，抓住这次利率下调的机会，实现财务自由！