商改住政策显成效：上海徐汇地块溢价3倍，深圳湾地价翻番
商改住政策显成效：上海徐汇地块溢价3倍，深圳湾地价翻番
随着多地逐步放宽“商改住”政策，将商业用地转为住宅用地成为一种新的发展趋势。这种转变不仅有助于缓解土地财政压力，还能通过提高土地使用效率和增加住宅供应来提升经济效益。然而，这一政策的实施还需综合考虑片区规划、国土空间规划要求以及公共配套设施等因素，以确保其合理性和有效性。
政策背景：商办物业高库存压力下的政策松绑
近年来，受房地产市场持续下行影响，各地商办类物业去化速度明显放缓，库存积压严重。以万宁为例，商办项目的库存去化周期高达13年，长沙市内五区商务公寓库存去化周期也需要90个月。在此背景下，多地陆续优化“商改住”政策，允许在满足一定条件下将商办转成住宅。
成功案例：土地调规与存量改建的双重路径
土地调规模式：未开发土地的溢价奇迹
土地调规模式主要适用于尚未开发的土地。通过改变土地性质，将商业用地调整为住宅用地，不仅能够减少地块流拍率，还能显著提升土地价值。上海徐汇斜土路地块就是一个典型案例。该地块原为小米总部地块，2021年小米以15.5亿元竞得，折合楼面价3.1万元/平方米。重新上架后，被绿城以48.048亿元摘得，楼面价飙升至13.1万元/平方米，总溢价高达3倍。此外，地块规划还新增了一处近2000平方米的公共服务设施。
深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地同样印证了这一模式的成功。该地块原规划为商业用地，市场反应平淡。调整为二类居住用地后，吸引多家房企竞拍，最终被中海以封顶价125.32亿元+自持58500平方米竞得，折合楼面价6.0349万元/平方米。
存量改建模式：盘活存量资产的新途径
存量改建模式则适用于正在开发的存量物业。这一模式需要企业补缴一定费用，如土地款、相关手续费用等，并增加住宅对应的基础配套设施。中海在长沙的某项目是这一模式的典型代表。该项目通过“商改住”，将土地性质从商业用地调整为住宅用地，绿地率从20%提升至30%，居住环境舒适度显著提高。原规划的商业大平层调整为限高45米、15层的小高层住宅。龙湖在长沙的另一项目则通过商改住新增了150套住宅。调整前，该项目规划为31层公寓楼，总停车位4997个，商住比为3.7/6.3，总户数2890户；调整后，规划变为29层住宅楼，总停车位减少为4861个，商住比优化为3.2/6.8，住宅总户数增至3040户。
经济效益：土地价值提升与财政增收双赢
商改住政策的实施带来了显著的经济效益。首先，土地价值得到大幅提升。以上海徐汇斜土路地块为例，楼面价从3.1万元/平方米涨至13.1万元/平方米，溢价高达3倍。深圳湾超级总部基地的地块楼面价也从原来的商业用地价格跃升至6.0349万元/平方米。这些案例充分说明，通过商改住政策，土地价值能够实现大幅度提升。
其次，商改住项目对地方财政的积极影响不容忽视。以长沙为例，中海和龙湖的项目不仅盘活了存量资产，还通过补缴土地款等方式增加了政府的土地出让金收入。此外，住宅用地的开发和销售还能带动相关税收的增长，进一步缓解地方财政压力。
风险与挑战：审批复杂与成本高企
尽管商改住政策带来了诸多机遇，但在实施过程中也面临一些挑战。首先是审批流程复杂。未开发地块的调规相对简单，而存量项目的商改住则需要土地规划、国土、消防等多个部门的协调配合，整个流程漫长且复杂。其次是成本问题。存量商改住需要对已建成的建筑进行硬件、消防等方面的改造，同时还要补缴土地出让金，综合成本较高。因此，目前商改住的成功案例多以尚未开发的土地为主，存量改建的案例相对较少。
未来展望：政策持续优化与市场良性发展
面对商办类物业的高库存压力和财政压力，商改住政策有望在未来得到进一步优化。一方面，政府可能会出台更多支持性政策，简化审批流程，降低企业成本。另一方面，随着市场的不断发展，存量商改住的案例有望增多，形成更多可借鉴的经验。同时，商改住政策的实施也需要充分考虑城市规划和公共配套设施的完善，确保住宅供应与市场需求相匹配，避免出现新的库存积压问题。
总体来看，商改住政策在缓解土地财政压力、提高土地使用效率和增加住宅供应方面发挥了重要作用。虽然在实施过程中面临一些挑战，但随着政策的不断完善和市场的逐步成熟，这一模式有望为房地产市场的健康发展注入新的动力。