购房过程中须特别注意的法律问题

购房过程中须特别注意的法律问题

购房是人生中的一件大事，涉及诸多法律问题。本文将为您详细介绍购房过程中需要注意的关键法律问题，包括房地产开发商资质审查、商品房面积计算、银行按揭条件以及物业管理等方面的内容。

房地产开发商资质审查

在购房过程中，首先要审查房地产开发商的五证是否齐全。这五证分别是：

1. 《建设用地规划许可证》
2. 《建设工程规划许可证》
3. 《建设工程施工许可证》
4. 《国有土地使用权证》
5. 《商品房预售许可证》

这些证件是判断开发商是否合法、项目是否合规的重要依据。

商品房销售面积计算

根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规》的规定，商品房销售面积由以下部分组成：

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

其中：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积之和÷套内建筑面积之和

公用建筑面积由两部分组成：

1. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积
2. 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半

银行按揭条件

根据《个人住房担保贷款管理试行办法》第四条的规定，住房抵押贷款的对象主要是城市居民，申请住房抵押贷款须具备以下条件：

1. 具有城镇常住户口或有效居留身份
2. 具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力
3. 具有购买住房的合同或协议
4. 在商业银行和住房储蓄银行开立储蓄存款户或交纳住房公积金存款的，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首期付款
5. 有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人代为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人
6. 贷款银行规定的其它条件

物业管理问题

物业管理是购房者在入住后需要长期面对的问题，主要包括以下几个方面：

1. 物业管理的实质：物业公司受物业产权人和使用人的集体委托，为委托人提供管理服务

2. 物业管理的内容：

• 物业的日常维修养护
• 治安保卫
• 清洁整治
• 征收管理费及其他费用，负责保管和使用管理基金，编制财政预算、管理运行费用及管理基金收支账目并定期公布
• 确保业主和居民遵守房屋管理规则、政府租地契约和公共契约所规定的条款，并约束居民在使用公用地方和公共设施时的行为
• 就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门交涉、处理投诉，调解住户间的纠纷等