房屋外墙渗水怎么办？5年内找开发商，过后找物业

房屋外墙渗水怎么办？5年内找开发商，过后找物业

外墙渗水是许多业主都会遇到的烦心事，但当渗水问题出现时，到底应该找物业还是开发商？这个问题看似简单，实则涉及多个方面，需要根据具体情况来判断。本文将为您详细解析外墙渗水的责任归属问题，帮助您更好地维护自身权益。

根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。因此，在房屋交付使用后的5年内，如果出现外墙渗水问题，开发商应当承担维修责任。

但是，如果渗水是由于业主使用不当造成的，比如擅自改动房屋结构或装修不当，那么责任将由业主自行承担。因此，在保修期内，业主需要保留好相关证据，以便在需要维修时能够顺利获得开发商的维修服务。

一旦超过保修期，外墙渗水的维修责任就转移到了物业公司。根据《物业管理条例》第五十五条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。如果责任人不履行维修养护义务，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

但是，维修资金的使用需要经过一定的程序。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条的规定，住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。维修资金的使用需要经过业主大会的同意，或者由业主委员会根据业主大会的授权进行审批。

在实际操作中，责任归属往往没有那么简单。例如，广州市某小区的一位业主在入住两年后发现窗体渗水，向物业公司求助未果后，便拒绝支付物业费，最终引发法律纠纷。法院一审判决认为，窗体渗水不属于约定的共用部位，业主仍需支付物业费。

另一个案例中，某小区业主发现房屋漏水，但楼上楼下均未发现明显漏水点，最终通过专业设备检测才发现是五楼住户防水未做好，导致水顺着水管渗漏到二楼。这个案例说明，寻找漏水源头有时也是一项复杂的工程。

1. 保留证据：无论是保修期内还是保修期外，当发现渗水问题时，首先要做的就是保留证据。拍照、录像，记录渗水的时间、位置和程度，这些都可能在后续的维权过程中起到关键作用。

2. 查阅合同：无论是与开发商签订的购房合同，还是与物业公司签订的物业服务合同，都详细列明了各方的责任和义务。在遇到问题时，首先应该查阅合同，了解自己的权利和义务。

3. 及时沟通：发现问题后，应及时与开发商或物业公司沟通，说明情况，要求其履行维修义务。在沟通过程中，要注意保留沟通记录，如电话录音、微信聊天记录等。

4. 寻求专业帮助：如果双方对责任归属存在争议，可以寻求专业机构的帮助，如请建筑质量检测机构进行检测，或者咨询律师，了解自己的合法权益。

5. 通过法律途径解决：如果协商无果，可以通过法律途径解决。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

外墙渗水问题看似简单，但其中涉及的法律关系却相当复杂。作为业主，在遇到此类问题时，既要维护自己的合法权益，也要遵守相关法律法规，通过合法途径解决问题。同时，建议在购房时选择信誉良好的开发商，在入住后积极参与业主大会，共同维护小区的公共利益。