“先息后本”非万能解药，专家建议优化资产配置

“先息后本”非万能解药，专家建议优化资产配置

在当前的经济环境下，许多家庭都面临着房贷压力大的问题。如何合理规划家庭财务，有效缓解房贷压力，成为了很多购房者关注的焦点。本文将从家庭预算管理、新型还款方式选择、资产配置优化等方面，为您提供实用的解决方案。

制定详细的月度预算

家庭需要制定一个详细的月度预算计划，包括所有收入和支出。这不仅有助于清晰了解家庭的财务状况，还能帮助识别和削减不必要的开支。通过减少非必要的消费，可以释放更多的资金用于偿还房贷。

建立紧急基金

建立一个紧急基金是财务规划中的重要一步。这笔资金主要用于应对突发事件，如医疗紧急情况或失业。一个充足的紧急基金可以避免在遇到财务困难时不得不依赖高成本的借贷，从而保护家庭的财务稳定。

调整支出结构

在了解了家庭财务状况后，接下来要做的就是设定明确的财务目标和制定预算。预算应包括固定支出、可变支出以及为达成财务目标而设定的储蓄计划。

案例分析

以张先生一家为例，他们夫妻二人月收入共计2万元，月支出包括房贷5000元、孩子教育费用2000元、日常生活开支5000元等。经过梳理，他们发现每月的娱乐支出较高，达到1500元，这部分是可以调整的。张先生一家设定的短期目标是两年内储蓄10万元用于家庭旅行，长期目标是为孩子准备大学教育基金。根据这些目标，他们调整了娱乐支出，将每月的预算控制在500元以内，并计划每月储蓄3000元。

“房贷月供本金低至1元，或直接先不用还！”最近，多家银行推出的“先息后本”房贷还款方式引发热议。支持者表示这种方式可短期内缓解还款压力，质疑者则认为后续还贷压力更大。

现象：还款本金最低1元

5月底，平安银行在其官微公开宣传其按揭贷款产品和特色还款方式，包括“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“气球贷”四类。其中，“二阶段还款”是指前三年内可以按月付息、无需偿还本金、在剩余贷款期限按月等额本息还款，贷款期限不少于十年，不超过三十年。不过，最受争议的当数“气球贷”，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

这种以“前小后大”为主要特征、对还款方式进行重新设定的信贷产品，并非新鲜事，近期包括平安银行、建设银行、兴业银行、浦发银行等在内的全国各地多家银行均推出了“先息后本”还款方式。

“还款本金还能选择为1元，解了燃眉之急！”来自河南的房贷族小璐在建行App中发现，她在“还款计划调整”页面可以申请降低月供，“最低偿还本金”能选择1元，“降低期数”一栏可选择24个月。调整后她的月供少了2000多元，获得两年缓冲期。

不过目前建行“还款计划调整”功能并非在所有地区都能申请。记者在北京登录建行App，就显示“该笔贷款所在地区暂未开通还款计划调整服务”。

算账：总利息会增加

“先息后本”究竟划算吗？记者算了笔账，假设贷款100万元、还款期限30年，利率3.5%，使用24个月“先息后本”的话，前两年每月只需还1元本金，加上利息后，月供在2800元至2900元之间，从第三年开始按照等额本息模式还款，月供为4673元。如果使用等额本息还款，月供为4490元。从整体看，等额本息还款的总利息约61.66万元，24个月“先息后本”的总利息约为63.87万元，反而多了2.21万元。

“对于用户来说，只是前期少还了本金，两年后之前所欠的本金会重新还款，总利息会增加，所以我们一般都不推荐客户办理这个业务。”某国有银行个贷经理透露，从控制风险的角度来看，“先息后本”对申请客户的资质有一定要求，目前北京地区暂时没有开通这种还款方式。

对于房贷族来说，“先息后本”还款方式的好处是降低了购房门槛，头几年月供压力更小，但也有不少精打细算的用户认为“先息后本”增加了负债成本。“如果两年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算，本金越延后还款利息越高。”北京一家股份制银行网点工作人员表示，这种还款方式并不划算。

建议：基于还款能力申请房贷

自央行5月17日发布房地产金融新政以来，多地已经取消了新增首套房和二套房的贷款利率下限，部分存量房贷客户期待存量房贷利率能有所调整的同时，试图通过“先息后本”等方式减轻压力。

在多位受访业内人士看来，房贷还款方式没有绝对的优劣之分，如果借款人短期内急需将钱用于其他领域，“先息后本”方式不失为一种选择。

“银行推出‘先息后本’的还款方式，与此前‘气球贷’有异曲同工之用。”招联首席研究员董希淼表示，这些都是针对房贷客户还款方式做出的优化，只是“气球贷”针对的是新增房贷，“先息后本”主要针对的是存量房贷，都更适合短期内收入有所下降、还贷压力较大的客户，以及工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。

董希淼提示，房贷族应基于个人和家庭需求合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，不可因为前期还款压力较小而随意申请、盲目借贷。从银行风险管控角度考虑，银行要对申请“先息后本”还款方式的购房者进行现金流、财务状况、职业稳定性等方面审核，防止产生贷款违约风险。

当前是中国家庭资产配置调整的历史性关键性窗口期。在后房地产时代，需要掌握五大策略：

减持不动产，增配金融资产

高增长、工业化、城市化、人口增长时代，人对生存、生活与工作的空间需求大增，政府、企业、银行和居民均大规模投资空间——基建、城区、园区、工厂、景区、商业和房地产，不动产价格快速上涨。这个阶段，配置在空间资产上的比例为40%-60%。而高质量发展、后工业化、后城市化、老龄化和少子化时代，人对空间的需求下降，空间投资自然减少，资金开始从不动产上撤离。后房地产时代，整个社会的投资迁移：从空间资产转向时间资产。

现金为王，保险与养老金为基本盘，股票债券看偏好

下一阶段，中国家庭应该以现金为王，保险与养老为基本盘，股票和债券则看风险偏好。换言之，掌握流动性资产，增配安全性资产，权益类资产和固收类资产则看个人风险偏好。

资产端锁定收益率，负债端锁定低利息

当前正在进入一轮长周期降息。利率持续下降，如何配置资产？预期利率走势下的资产配置基本策略：预期利率上升，负债端提前锁定利息成本（固定利率）；预期利率下降，资产端提前锁定收益率。

无风险匹配长期限，高风险把握流动性

资产配置的期限管理非常重要，部分债务风险来自期限错配。无风险资产如国债，低风险资产如保险，可以做长期限配置。在利率下行周期，10年期国债相当于锁定了未来十年的票息收入。保险的缴纳周期一般很长，但周期越长往往收益率越高。

面对房贷压力，购房者需要保持理性，合理规划个人财务。在选择新型还款方式时，需要充分考虑自身的还款能力和未来收入预期，避免盲目借贷。在进行资产配置时，需要根据自身的风险偏好和财务状况，选择适合自己的投资品种。同时，还需要保持良好的信用记录，这有助于提高贷款审批成功率并争取更优惠的条件。

通过以上策略，购房者可以更好地规划房贷，降低风险，并根据自身需求找到最合适的贷款方案。如果仍有疑问，建议咨询专业金融顾问或银行工作人员获取个性化建议。