中国房地产市场2024总结&2025展望
中国房地产市场2024总结&2025展望
2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场也出现降温。随后9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，四季度以来，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
2024年房地产市场形势总结
价格水平
2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月，9.26新政后核心城市价格有所趋稳；改善型楼盘入市带动百城新房价格全年累计上涨2.68%。
图：2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅月均成交面积及同比走势
成交规模
2024年100城新房成交面积同比下降约19%，30城二手房成交套数同比增长约7%；9.26新政后市场持续改善，四季度核心城市销售同环比保持增长。
图：2020年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
需求结构
改善性需求仍是新房市场重要支撑，核心城市刚需入市节奏加快。90-120平方米产品仍是新房市场需求主力，144平方米以上再改类产品成交占比有所提升。
土地市场
2024年300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地市场整体仍承压；年末核心城市加快卖地，北上杭等优质地块土拍竞争激烈。
开发投资
1-11月房地产开发投资额同比下降10.4%，降幅仍较大。
2025年房地产市场趋势展望
经济及政策环境
2025年强调实施更加积极有为的宏观政策，全方位扩大内需；持续用力推动房地产市场止跌回稳。宏观经济方面，2024年前三季度，我国GDP同比增长4.8%，增速逐季放缓，经济运行面临挑战，9月26日，中央政治局召开非常规经济主题会议，明确指出要“有效落实存量政策，加力推出增量政策”，“要促进房地产市场止跌回稳”，随后一揽子增量政策落地，带动经济明显回升，房地产销售也有所恢复，预计全年可实现5%左右增长目标。
市场趋势
中性假设下，2025年全国新建商品房销售面积下降约6%，开工投资下行态势难改。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2025年经济环境的预测，参照近期宏观政策及重要会议精神，对2025年房地产市场提出如下假设：
- 宏观经济增速保持平稳（GDP同比增长4.5%-5.0%）；
- 货币信贷政策继续发力稳经济（M2同比增长8.0%-8.5%，利率继续下行）；
- 房地产调控政策延续宽松状态，增量政策逐步落实。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据中指测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。
房企经营策略建议
把握政策窗口期，升级产品，积极回款。2024年9月底支持政策落地后，核心城市市场销售有所加快，企业应把握好政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度。
与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，及时换仓，维稳现金流。2024年11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号），明确了专项债收购土地的收购目的、收购标的物范围、收购价格要求等多方面要求，242号文落地也标志着专项债用于土地储备的正式重启，解决了收购存量闲置土地的资金“卡点”问题，房企应抓住政策机遇，利用对自身地块的了解，提出针对性方案，促进项目审核纳入储备库，提高收购效率、调整自身土储结构。
在行业转型的大背景下，房企需要顺应趋势，发掘与自身条件相匹配的新发展模式，轻资产与重资产的结合是重要探索方向，其中代建、物业管理、商业管理和长租公寓等板块均拥有一定的成长潜力。