2024年中国物业行业年度盘点

2024年中国物业行业年度盘点

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2024年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“中国物业行业年度十大关键词”篇。

2024年中国物业行业年度十大关键词

好房子好服务

2024年3月9日，住建部部长倪虹在两会民生主题记者会上明确表示，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。“好房子好服务”成为贯穿2024年物业管理行业发展的重要主题。

其一，政策持续落地，进一步明晰“好房子好服务”的内涵。2024年8月，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部部长倪虹指出，建设“好房子”需要好标准、好设计、好材料、好建造、好服务。“好房子”需要好服务，将实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务。11月，国务院总理李强参观调研中国建筑科技展，五次强调了“好房子”的重要性，着重提及“好房子”的四项标准，即安全、舒适、绿色、智慧。

其二，品牌物企积极探索“好房子好服务”的实践路径。一方面，为了解决产品与服务之间的脱节问题，越来越多的集团企业正在大力推进地物协同发展战略，致力于打造从建设到运营服务全链条的服务体系，以便为业主建设好房子、提供好服务。如在承接查验阶段，碧桂园服务依照工程质量验收标准、规范，前介团队全方位检查房屋墙面土建质量、入户门、门窗、防水等100多项内容，现场测试墙面垂直度、平整度、空鼓开裂、阴阳角方正度等，严格把关房屋质量。并还原真实使用场景，全面排查房屋隐患，不仅注重功能的实用性，更注重业主的体验感。

另一方面，品牌物企迭代升级服务体系，进一步提升服务标准，为业主营造更为优质的服务体验。首先，服务内容趋向定制。如中海物业基于“好服务”理论研究与多年实践经验总结，构建了“1+2+N”标杆项目服务体系。其中，“1”是指标杆项目需要具备持续稳定高质量运营的能力，“2”是指员工满意和社会认可，“N”是指好服务的多元化场景。又如亚新服务焕新发布“亚新美好家生态服务体系”，住宅业态形成完善的4级产品体系——新享+、新雅+、新舒+、新悦+，其中“新享+”服务重点关 注服务的专属定制、精致化和尊享性，为业主提供美好食堂、美好驿站、美好学堂、美好生鲜、美好水站、美好书吧等专属定制服务。

其次，服务标准颗粒度进一步细化。如保利物业发布《绿化养护全周期管控白皮书》，通过制定绿化养护全周期管理的六个关键阶段和专业的服务动作，解决地产前期开发和物业后期服务存在的问题，保障绿化养护在前、中、后期的质量，进一步提升基础物业服务品质。以后期养护阶段为例，保利物业将通过绿化养护分级定位，明确不同等级的服务标准，并根据四季更迭塑造四时园林，提升业主对绿化服务的满意度。

社区安全

2024年，社区安全事故频发，给物业安全管理敲响警钟。2月，南京市雨花台区明尚西苑6栋发生火灾，造成15人死亡，44人受伤，火灾为地面架空层停放电动自行车处起火引发。9月，西安一小区发生一起坠井事故，一名8岁女童不幸遇难，事发时井口仅由3块胶合板掩盖。10月，厦门13岁男孩在小区内玩耍时触电身亡，涉事地灯没有安装漏电保护装置，也没有接地线。

中央高度重视社区安全管理工作，出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理。以电动车安全管理为例，2024年4月12日，国务院召开常务会议，部署开展电动自行车安全隐患全链条整治工作，要求全面提升电动车生产、销售、使用、停放、充电、报废回收等各环节安全水平。5月23日，全国电动自行车安全隐患全链条整治工作专班部署各地集中开展夜查行动，当晚全国共组成7.4万个夜查小组，对6.3万个住宅小区、17.5万个自建房以及23.3万家夜间经营场所进行了检查，689家单位、856家物业服务企业被立案处罚，7300余名个人被依法处理。

南京、长沙、浙江等多省市紧急发文，要求加强社区电动车安全管理，并开展社区消防安全专项检查。如河南省消防救援总队等四部门联合发布通告，对违规停放、飞线充电等行为，将分别处以罚款、追究刑事责任等惩戒措施。

与此同时，品牌物企持续升级社区安全管理措施，并取得了较好的效果。如招商积余早已将窨井安全列入日常巡检中，并加装井盖防坠网，模拟测试防坠网支撑性确保牢固。再如万物云持续开展“G4行动”，不仅提升了社区的应急救援能力，让更多人跑赢黄金四分钟，还激发了业主参与社区安全管理的积极性，很多业主自发参与众筹资金、应急培训，形成了良好的社区安全文化。目前，万物云在深圳、北京等多城在管住宅小区已全部配置AED设备，并实现面客服务者CPR技能百分百覆盖。

房屋养老金

2024年8月23日，住建部在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市正在开展试点。如上海，2024年先行在浦东等区开展试点房屋养老金制度，在试点基础上，2025年全市推开。

据悉，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，其中个人账户就是业主交存的住房专项维修资金，公共账户则由政府负责建立，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，不会增加个人负担。

综合考虑存量房交付年限、新建商品房规模等多方面因素，截至2024 年，全国房龄达到20年以上的住宅项目占比约43%，预计到2030年这一比例将提升至60%，意味着未来6年内老项目占比将激增17%，说明房屋老龄化问题愈加严峻。

分省市来看，上海、辽宁、天津、山西、河北、山东和浙江等省市住房老龄化问题突出，尤其是上海，建成于2000年前的住房家庭户数占比近50%。

对于物业管理行业而言，房屋老龄化不仅会加剧维修困境，还将带来高事故率、高冲突等一系列问题。一旦这些问题威胁到业主的生命财产安全，业主潜意识将物业视为第一责任人，势必将进一步激化物业管理矛盾。

虽然房屋养老金制度已步入试点阶段，但相关配套制度尚不健全，如公共账户资金的筹集方式仍需在法律法规层面予以明确。而从局部城市试点到全国大范围推广恐怕还需较长的时间周期，住房老龄化问题依旧是物业管理行业面临的重大挑战。

物业费降价

2024年，重庆、银川、青岛和武汉4城再公示物业费标准，引发降价舆情。部分业主质疑所在小区物业费显著高于政府指导价，且过高的物业费与实际享受到的服务质量严重脱节，要求物企对照政府规定的物业服务标准，详细公示超等级物业服务方案或者下调物业费。部分业主更是希望更换物业公司，以便降低物业费。

青岛严令超出政府指导价的住宅小区限期调整物业费。2024年5月，青岛城阳区住建局印发《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物业服务区域收费面积相应调整基准价格上浮幅度。2024年10月，青岛西海岸新区市场监督管理局等3部门联合印发《关于严格执行青岛市普通住 宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函》，要求70家超出政府指导价的小区物业公司限期调整收费并退费。

据公开资料显示，2024年上述4城百余个项目实现了物业费的下调，降幅在20%-35%之间。