广州城中村改造加速推进，房价走势如何？

广州城中村改造加速推进，房价走势如何？

2024年，广州全力推进城中村改造工作，四大重点片区首开区全部实现动工，52个项目成功申报住建部城中村改造专项借款并全部开工。在这一轮大规模改造中，广州不仅筹建了近11万套保障性租赁住房，还创新性地推出了房票制度，成为首个发放“房票”的一线城市。

根据广州市住房城乡建设工作会议透露的信息，2024年广州城中村改造取得显著成效：

• 四大重点片区：全部实现首开区动工建设
• 52个项目：成功申报住建部城中村改造专项借款并全部开工
• 保障性住房：筹建保障性租赁住房10.79万套（间），配售型保障性住房1.02万套

这些数据背后，是广州坚决推进城中村改造的决心。作为全国首部城中村改造条例的出台地，广州在政策创新和实践探索上都走在前列。

城中村改造对房价的影响是一个复杂的过程，涉及供给、需求和市场预期等多个层面。

1. 供给端影响：大规模改造必然带来大量新增住房供给。根据《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》，到2025年、2030年、2035年，广州将分别推进约70平方公里、120平方公里、155平方公里的城中村改造。这些新增供给将在一定程度上缓解住房供需矛盾，对房价产生平抑作用。

2. 需求端释放：城中村改造通过货币化安置等方式，释放了大量住房需求。据克而瑞测算，参照2015年~2017年棚改货币化安置效果，100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。在广州，房票“跨区通用”链路的打通，进一步激活了市场需求。

3. 市场预期调整：城中村改造释放了政府稳定房地产市场的信号，有助于改善市场预期。根据开源证券的“中原报价指数”，2024年11月一线城市的该指数均超50%，显示房价上涨可能性较大。

中指研究院研究总监吴建钦认为，2025年城中村改造的广度和深度都将明显提升。预计开展城中村改造的城市将扩围至近300城，所需资金规模较大。同时，多地提高了城中村改造规模并落实入库，积极出台落地政策。

然而，大规模改造也面临资金压力。国开行虽然在2024年新增城中村改造专项借款3817亿元，支持了723个项目，但资金需求仍然巨大。为此，各地积极探索多元化资金支持模式，包括政策性金融机构专项借款、地方政府专项债、税费优惠、商业银行贷款等。

结合陈建斌和蒋勤勤在北京、上海等地的房地产投资经验，对于广州市场的投资者，有以下建议：

1. 关注核心区域：金融城、琶洲、天河智慧城等核心区域的土地出让和开发进展，这些区域的优质资产具有长期增值潜力。

2. 把握政策机遇：密切关注城中村改造相关政策，特别是货币化安置和房票制度的实施细节，寻找市场机会。

3. 多元化配置：结合住宅与商业地产投资，分散风险的同时追求稳定收益。

4. 坚持长期主义：面对短期市场波动，保持耐心，等待价值回归。

总体来看，广州城中村改造在增加住房供给的同时，也释放了市场需求，对稳定房价具有积极作用。对于投资者而言，这既是挑战也是机遇，关键在于把握政策方向，精准选择投资标的。