恒大危机与楼市困局：2.4万亿债务下的中国房地产

恒大危机与楼市困局：2.4万亿债务下的中国房地产

2025年1月10日，恒大物业发布公告，收到广东省广州市中级人民法院关于134亿元存款质押被银行强制执行的诉讼判决。根据判决，相关责任方需在判决生效后10日内偿还款项及利息。具体来看，金碧物业要求深圳启航金属材料有限公司、恒大地产集团有限公司及中国恒大集团等相关责任方偿还19.96亿元及利息损失。此外，附属公司恒大恒康、金碧恒盈等也提出了多项诉讼，涉及的金额总共约为114亿元。

然而，这笔巨额资金的追回仍存在重大不确定性。恒大物业在2024年半年报中表示，公司录得净流动负债净值约14.77亿元，可能对公司持续经营能力构成重大疑虑。尽管如此，市场对其未来仍抱有一定期待，特别是在CEG Holdings可能清盘的背景下，恒大物业有望迎来新的发展机遇。

作为中国最大房地产开发商之一，恒大的破产清算对中国这个世界第二大经济体来说是一个重大挫折。过去二十年来，中国的房地产业一直是拉动该国经济发展的主要引擎。然而，目前的危机已经对整个行业产生了深远影响。

数据显示，2024年4月，中国商品房销售面积和销售额同比分别为-22.8%和-30.4%，各线城市商品房销售价格同比降幅均扩大。地方政府依靠卖地置业来增加预算，如今也负债累累，被迫削减开支。恒大欠下的3000亿美元中，大部分是普通中国公民为购买新房支付的定金，这些资金的安全性成为社会关注的焦点。

面对严峻的市场形势，中国政府迅速采取行动。2024年5月17日，国务院召开房地产工作会，一天之内释放三个“大招”：

• 大幅降低首付比例：首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%，二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。这一力度在中国地产历史上前所未有。
• 降低利率：主要措施包括降低公积金贷款利率、取消商业房贷利率下限。银行可以自由竞争，大幅降低利率，以吸引贷款。
• 政府直接收购：设立3000亿元保障性住房再贷款，用于支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

这些政策的综合力度代表了迄今为止支撑住房市场空前低迷情绪的重大举措。ING银行大中华区首席经济师宋林表示，由于过去几个月的房地产相关指标屡次低于预期，决策者加大了政策出台的紧迫性，希望能在今年为房价筑底。

虽然政府已经采取了前所未有的刺激措施，但专家认为，这些措施可能还不够。经济学人智库（EIU）中国经济高级分析师徐天辰表示，在经济严重下滑的情况下，降低首付比例和抵押贷款利率对销售的影响有限且具有滞后性。最终，可能需要国家将这些开发商国有化，或为他们找到愿意购买的买家。

从长远来看，中国房地产业需要进行深刻的结构调整。“房住不炒”的理念将重新成为政策导向，过度依赖房地产拉动经济增长的模式将逐步改变。同时，政府需要建立更加完善的住房保障体系，解决低收入群体的住房问题，促进房地产市场的健康发展。

恒大危机不仅是一场企业危机，更是中国房地产市场转型的缩影。在政府的积极应对下，市场有望逐步企稳，但这场危机的深远影响仍将持续。