香港土地用途变更攻略：从零开始

香港土地用途变更攻略：从零开始

在香港，土地用途变更是一项涉及多个政府部门审批的重要事项，需要严格遵循城市规划、地政和建筑条例等规定。本文将为您详细介绍在香港变更土地用途的具体流程和注意事项，帮助您顺利完成相关手续。

根据《城市规划条例》，每区都规定拟备分區計劃大綱圖，每份分區計劃大綱圖均附有一份註釋及一份說明書。註釋中會說明各個地帶經常准許的用途（第一欄用途），以及必須先取得城規會的許可方能進行的用途（第二欄用途）。

• 第一欄用途：如果想更改成的用途是屬於第一欄，便不需要向城市規劃委員會申請。
• 第二欄用途：如果想更改成的用途是屬於第二欄，便需要先向城規會申請及得到他們許可，亦有機會設附帶條件。

當確認申請的新用途是屬於「第一欄 - 經常准許的用途」或已得到城市規劃委員會的准許，便可向地政總署遞交申請。業主可申請臨時租契豁免書(Temporary Waiver)或土地契約修改(Lease Modification) ，以臨時或永久放寬地契限制。

• 臨時租契豁免書：由地政總署發出的暫時批准，以短期改變物業用途，其後可自行取消。一般情況可獲批1-3年固定年期，及後每季度續批。申請人需繳交行政費及每年或每季繳交豁免費。豁免費用的計算方式是比較物業在改變用途後的租值差異，特定指定用途可按標準收費計算豁免費。地政總署通常每3年便會重新評估豁免費。
• 土地契約修改：如地段業主想更改整個地契租期內的土地用途，例如將全幢工廈重建為商業大廈，便可申請土地契約修改。政府會評估改變土地使用條款後的土地增值，向土地業權人收取一筆過補地價費用。

申請人需確保單位符合建築物條例對指定物業用途的規定。例如第123F章 《建築物(規劃)規例》規定了用作辦公室用途的房間，須有一扇或多於一扇符合規定的窗以提供天然的照明與通風，窗玻璃的表面總面積不少於房間樓面面積的十分之一，以及其他要求。另外，單位亦需要符合消防規例。申請人或需要委託則師樓將單位間隔變為合法化，或其他專業人士證明單位符合消防條例及其他相關條例。

1. 专业咨询：在启动变更程序前，建议先咨询测量师或律师等专业人士，评估变更的可行性和所需成本。
2. 申请流程：需要填写相关表格（如屋宇署的BA15表格），并附上详细的图则和说明。
3. 部门协调：变更申请可能需要多个政府部门的审批，包括屋宇署、规划署、消防处等。
4. 合规改造：获得批准后，需要按照规定进行必要的建筑改造，确保符合安全和卫生标准。
5. 后续跟进：变更完成后，还需要申请相关的经营牌照，并确保持续符合各项法规要求。

• 违规风险：未经批准擅自改变土地用途，可能会被政府采取强制措施，包括收回土地或处以罚款。
• 时间成本：整个变更流程可能需要较长时间，需要提前做好规划。
• 费用预算：除了政府收取的费用外，还需要考虑专业咨询费、改造工程费等额外开支。

在香港变更土地用途是一个复杂且严谨的过程，需要严格遵守相关法律法规。建议在启动变更程序前，充分了解相关规定，并寻求专业人士的协助，以确保变更过程顺利进行。