内部认购大揭秘：买房路上的甜蜜陷阱

内部认购大揭秘：买房路上的甜蜜陷阱

2016年4月，李某某与某房地产开发有限公司签订了一份《内部认购合同》，以120.4万元的价格认购了一套商品房。合同签订后，李某某全额支付了购房款。然而，该开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，将房屋出售给李某某。随后，开发商以未取得预售许可证为由，向法院起诉要求确认合同无效。

这起案件最终经过两级法院审理，西安市长安区人民法院一审判决认购合同无效，但西安市中级人民法院二审改判，驳回了开发商的诉讼请求，认定其恶意抗辩行为无效。这个案例揭示了内部认购中存在的巨大风险，也反映了购房者在面对内部认购时的两难境地。

内部认购，通常是指房地产开发商在未取得《商品房预售许可证》等合法销售手续前，以内部员工、合作单位或特定关系人的名义，提前销售商品房的行为。这种做法在房地产市场中并不罕见，开发商通过内部认购可以提前回笼资金，测试市场反应，为正式开盘造势。

虽然内部认购往往伴随着价格优惠，但其背后隐藏的风险不容忽视。

法律风险：合同效力存疑

根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业不得在未取得预售许可证的情况下进行商品房销售。因此，内部认购合同在法律上属于无效合同。虽然最高人民法院的案例表明，开发商恶意抗辩要求确认合同无效可能不会得到法院支持，但合同的法律效力始终处于不确定状态。

经济风险：资金安全难保障

内部认购往往要求购房者支付全部或大部分房款。一旦项目出现问题，如资金链断裂、开发商携款潜逃等，购房者的资金安全将难以保障。即使项目正常推进，如果购房者在正式签约前改变主意，也可能面临定金或已付房款无法退还的风险。

其他风险：一房多售与项目烂尾

由于内部认购合同不具备法律效力，开发商可能将同一套房屋多次出售。此外，如果项目因各种原因无法继续推进，购房者可能面临“钱房两空”的困境。

面对内部认购的诱惑，购房者应该如何保护自己的权益呢？

1. 谨慎选择开发商：优先考虑信誉良好、实力雄厚的开发商，可以通过查询开发商的过往项目、市场口碑等方式进行评估。

2. 了解项目进展：在签订任何协议前，务必了解项目的最新进展，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等关键证件的办理情况。

3. 关注政策动态：房地产市场受政策影响较大，购房者需要密切关注最新的调控措施和市场趋势，避免因政策变化带来的风险。

4. 寻求法律咨询：在签订内部认购协议前，最好咨询专业律师，了解合同的法律效力和可能存在的风险。

内部认购虽然可能带来一定的价格优惠，但其背后隐藏的风险不容忽视。对于购房者来说，理性决策至关重要。在没有充分了解项目信息和开发商资信的情况下，切勿轻易参与内部认购。毕竟，购房是人生大事，选择安全可靠的购房途径才是明智之举。