2025楼市新变局：你的理财策略准备好了吗？
2025楼市新变局：你的理财策略准备好了吗？
2025年，中国楼市正站在一个关键的十字路口。在经济周期调整和人口结构变化的双重影响下，楼市正悄然发生着深刻的变化。面对这一变局，投资者和购房者需要重新审视自己的理财策略。
楼市调控政策持续发力
2024年，是楼市调控的变革之年，诸多限制性政策退场，一切都以“稳楼市”为最终目标。9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，随后以一线城市为代表，各项刺激性政策依次释放，并对楼市成交产生了明显的积极作用。
中指研究院监测数据显示，11月，20个主要城市的二手房成交套数达到140197套，环比增长11.7%，同比增长26.3%。新房市场也可圈可点，11月，全国30个主要城市的新房成交面积为1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长20.6%。
一线城市是本轮回暖的主力军，以北京为例，11月，北京二手住宅网签成交量18763套，远超荣枯线，创下了近20个月以来的最高纪录。同月，上海二手房累计签约成交27050套，是2024年以来二手房成交量最高的月份，创下近44个月以来的最高单月成交纪录。
二线城市也受到这波暖流的带动，二手房市场呈现积极的增长态势。11月，成都、杭州、厦门等城市的成交量环比增长均超过20%，同比增长超过30%，市场需求旺盛。三、四线城市的二手房市场虽然成交量相对较小，但是同样呈现稳定的增长趋势。
楼市点状回温之下，市场也在疑虑：回暖持续性如何？还会有增量政策吗？
最新举行的中央经济工作会议，对后续楼市调控的基本思路，进行了积极性明确，称要稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。持续用力推动房地产市场止跌回稳。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次会议强调“稳住楼市”导向，延续了近期召开的中央政治局会议精神，进一步说明2025年房地产工作要强调“稳”。
“稳楼市”背后有两层含义，一方面意味着，2024年在防范化解房地产金融风险方面已取得积极成绩，交易数据下行、存量房贷利率过高、房企债务压力过大、楼盘交付困难、一线城市市场压力过大、房价下跌等系列重大风险问题得到综合全面治理。
在此基础上，要进一步做好2025年“稳住楼市”的系列工作，意味着2025年房地产相关政策将持续发力，围绕房地产市场“止跌回稳”，各领域政策将进一步宽松和精准。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，再次表述“止跌回稳”，说明止跌的基础还不牢靠，近期热点城市新房交易周度数据有所下行，“止跌回稳”的态势需要进一步夯实。
其次，“持续用力推动”的表述比较新颖，这意味着，下一步调控将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”的逻辑，未来不仅会有新政策，而且政策力度会加大。
稳住楼市，不仅是基于行业发展所需，从更宏观的层面看，也是防风险的重要组成部分。
严跃进表示，中央经济工作已连续三年将“房地产防风险”相关工作列为议题。2022年，会议明确有效防范化解重大经济金融风险，提及房地产。2023年，明确持续有效防范化解重点领域风险，提及房地产等三大领域风险。2024年，明确有效防范化解重点领域风险，再次提及房地产。2025年，防范化解房地产风险，仍将是年度重点关键词。
李宇嘉表示，房地产风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起，要实现防风险、守住不发生系统性风险的底线，必须要先防范房地产风险。而止跌回稳便是其中的关键一环，一方面是价格止跌，另一方面要实现量的稳定，即要稳价格、稳定量、防风险。
政策方向
政策强音下，楼市“止跌回稳”将从哪些方面发力，中央经济工作会议提及了几个要点。
一是，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
“此前住建部已经明确，新增实施100万套城中村和危旧房改造，且城中村改造政策支持范围扩围至近300个地级及以上城市，采用货币化安置方式。”陈文静称，本次继续强调要“加力实施”，可见未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，整体力度将加大。
具体而言，预计各地有望将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合，加大使用房票安置的补贴奖励，提高居民使用房票积极性，助力加速城中村改造节奏，该政策或将在2025年对新房销售产生实际性的拉动效果。
李宇嘉称，目前，郑州、广州等热点城市均开始发布房票安置政策，随着专项债、专项借款发行规模增加，预计房票安置将在2025年大规模落地。行业止跌回稳趋势形成后，也将对城中村改造形成巨大支持，让之前难以实现的资金平衡问题得到缓解。
华福证券预计，新增100万套城中村改造若分5年完成，则年均或拉动投资和销售1539亿元和6956亿元，分别占2023年房地产开发投资额和销售额的1.4%/6.0%。
二是，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。
今年来，各地已在土地供给方面有了新变化，侧重优质土地供应，同时强调取消限价、取消配建、取消现房销售等约束。在此基础上，2025年土地供应将坚持“控量提质”的导向。
盘活存量也是本轮政策的重点方向。“存量用地特别是2022年之前供应的土地，由于价格明显下跌，在外围区域且有配建和自持规定，在当前中心区优质地块开发新一代商品住房的竞争新环境下，按照原有规划可能无法推进开发。”李宇嘉称。
现实困境之下，存量土地盘活路径如何？李宇嘉认为，一方面可调整规划和土地用途（如商改住、商办改公寓）、降低或取消配建和自持比例，该工作已在推进中。另一方面，由政府用专项债、专项借款收回。商办用房的盘活，还可改为长租公寓、保障性租赁住房。
存量商品房处置工作也将加快。2024年，各地对存量商品房的处置，主要体现在“以购代建”系列工作中，鼓励各地国企（安居集团为主）收购现房库存商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房等，对房企去库存、增加保障房房源供给都有积极作用。
第三大政策方向，是推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
从2021年中央经济工作会议强调“探索”、2022年强调“谋划”，到2023年提出“推动”，再到2024年明确“加快构建”，中央经济工作会议连续四年对房地产发展新模式作出部署，释放出加快建立新发展模式的强烈信号。
房价走势预测
美国房地产市场这几年对买家来说一直都很艰难，房价上涨、利率居高不下，而且房屋供给量不足。现在，房地产交易平台Zillow预测2025年房价还将温和上扬。
Zillow于11月25日发布声明表示：“预计2025年房屋价值将成长2.6%，这个相对缓慢的增长速度与今年相似。至于现有房屋销售量，预计2025年将达到430万户，略高于2023年的410万户和2024年预估的400万户。”
虽然完整的年度房价数据要等到明年才会出炉，但若Zillow对2025年的预测成真，涨幅将与今年持平。根据Zillow的数据，目前美国房屋中位价为359,099美元，在2024年10月较前一年上涨了2.6%。
不过，Zillow首席经济学家奥尔森（Skylar Olsen）表示，2025年市场将会出现更多房源，能让买家有更多选择空间。
其它机构的预测显示更高的涨幅：高盛集团在9月预测2025年房价将上涨4%；房利美（Fannie Mae）预测涨幅为3.6%；而全美房地产经纪人协会（NAR）则预估增长1.8%。
美国房价近年来飙升。根据圣路易斯联邦储备银行（St. Louis Federal Reserve Bank）的数据，2020年3月的平均房价为213,212美元，仅仅两年多后的2022年6月就达到301,184美元，涨了近10万美元。
虽然明年房价看涨，但2025年的房贷利率走向较难预测。2024年的房贷利率起伏不定，30年期固定房贷利率在年初达到最高的7.29%，1月底到2月间降至6.6%，5月又攀升至7.22%。这种趋势持续到今年下半年：9月一度降至略高于6%，但截至11月21日，利率已升至6.84%。
房屋供给量最近有所改善。根据NAR的数据，2024年9月底的供给量可维持4.3个月。
该协会表示，虽然这个数字仍低于一般认为能维持市场平衡所需的5～6个月供给量，但已较今年2月的2.9个月供给量有明显改善。
NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）10月表示：“过去12个月，房屋销售量基本维持在每年400万户左右，但一些通常与房屋销售增长相关的因素正在发展中，包括消费者有更多房源选择、房贷利率较去年低，以及经济持续增加就业机会。”
此外，Zillow预测买方市场将扩及至西南部。该平台的市场热度指数显示，目前有13个主要都会区属于买方市场——即买家在谈判中具有优势，其中大多数位于东南部。但随着相对实惠的房屋存量持续增加，买方市场将在2025年扩展至西南部。
美国居民转向小型住宅生活也是未来趋势之一。Zillow表示，疫情时期对更多空间的需求已经结束。购房者将越来越倾向于选择小型住宅，认为是更可持续、更实惠且更理想的生活方式。
“温馨舒适”（cozy）一词在房屋挂牌出售说明中的出现频率增加——2024年比2023年增加35%。这反映了当前设计趋势已从宽敞的开放式格局，转向拥有自己风格和用途的独立空间。
市场分化特征
在当前的市场环境下，2025年房地产市场将出现明显分化：
- 大城市优质房产：有望实现保值增值，地段好、品质佳的房源更受青睐
- 中小城市：部分城市房产可能逐渐失去价值，老破小、天价学区房等将面临更大压力
其他投资渠道表现
2024年A股市场整体表现良好，上证指数涨幅达到12.67%，深证成指上涨9.34%，创业板指上涨13.23%。行业表现方面，银行板块表现突出，涨幅达35%，在各行业板块中位列第一。非银金融、电子等行业也有不错表现，而医药生物、食品饮料、房地产等行业表现相对较弱。
展望2025年，基金经理普遍看好以下领域：
- 银行板块：虽然业绩可能小幅下滑，但估值较低，股息率吸引力强
- 非银金融：受益于资本市场改革，估值仍有修复空间
- 科技板块：AI、半导体等新兴领域有望迎来新一轮增长周期
- 消费板块：内需消费重要性提升，政策支持力度加大
理性投资建议
面对楼市新变局，投资者需要重新审视自己的理财策略：
- 谨慎选择投资区域：优先考虑人口流入、经济活力强的大城市
- 关注房产品质：选择地段好、配套完善的优质房源
- 分散投资：不要将全部资金押注在房地产上，可考虑股票、债券等其他投资渠道
- 关注政策动向：及时了解楼市调控政策，把握市场机遇
- 量力而行：根据自身财务状况制定投资计划，避免过度负债
2025年楼市的不确定性依然存在，但通过理性分析和科学决策，投资者仍然可以在这一轮市场调整中找到合适的投资机会。