二手房市场“金三银四”遇冷：政策、税费、新房三重压力下的市场困局
二手房市场“金三银四”遇冷：政策、税费、新房三重压力下的市场困局
“金三银四”是楼市的传统旺季，然而2025年的市场表现却让人大跌眼镜。北京、杭州、南京等地二手房成交量环比跌幅超过三成，这一反常现象背后，究竟发生了什么？
政策调控：市场预期的主导力量
2024年底，财政部、税务总局等部门出台了一系列房地产调控政策，其中对二手房市场影响最大的是契税优惠政策的调整。根据新政策，享受1%低税率优惠的面积标准从90平方米提高到140平方米，同时取消了普通住宅和非普通住宅的区分，对个人销售已购买2年以上住房一律免征增值税。
这些政策的初衷是降低交易成本，刺激市场活力。然而，政策的调整也带来了市场的不确定性。许多购房者选择观望，等待政策落地后的市场反应。此外，政策的调整也影响了卖方的预期，一些房东选择降价出售，导致市场价格进一步走低。
税费调整：买卖双方的双重挤压
税费政策的调整对二手房市场产生了深远影响。以北京为例，一套100平方米、总价500万元的二套房，过去需要缴纳15万元的契税，新政策后只需缴纳5万元，直接节省10万元。这样的政策红利无疑会吸引一部分购房者转向新房市场，尤其是对于首次置业者和改善型需求的购房者。
同时，增值税政策的调整也影响了二手房的供应端。取消普通住宅和非普通住宅的区分后，一些原本需要缴纳差额增值税的房源现在可以免税，这可能会促使部分房东选择继续持有房产，而不是急于出售，从而减少了市场上的房源供应。
新房市场回暖：二手房市场的隐形杀手
2025年开年以来，新房市场呈现出明显的回暖迹象。以广州为例，1月一手房网签面积同比增长64.2%，不少房企选择在春节期间“不打烊”，通过各类促销活动吸引购房者。一些新房项目甚至出现了日均到访50组客户的情况，市场热度明显回升。
新房市场的回暖进一步挤压了二手房市场的生存空间。新房不仅在价格上具有竞争力，还能提供更好的户型设计和居住体验。对于购房者来说，在同等预算下，选择新房显然更具吸引力。
市场数据：低迷态势持续
根据中指研究院的数据，2024年7月，百城二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，已连续27个月环比下跌。同比跌幅更是扩大至6.58%。重点12城的二手房挂牌量指数环比下降0.7%，挂牌价指数环比下降0.39%，显示出市场供需两端的疲软态势。
未来展望：市场将如何演变？
面对当前的市场状况，不少购房者陷入观望。专家建议，对于刚需购房者来说，当前市场低迷反而是一个难得的购房窗口期。一方面，卖家为了尽快出手可能会给出更优惠的价格；另一方面，政策的调整也为未来市场回暖埋下了伏笔。
对于投资者来说，当前市场低迷并不意味着房价会持续下跌。随着政策效果的逐步显现，市场信心有望逐步恢复。尤其是对于核心城市的核心区域，其房产的保值增值能力依然值得期待。
总体来看，2025年的二手房市场将在政策调整和市场供需的双重作用下逐步探底。对于购房者来说，与其盲目观望，不如抓住当前的市场机会，理性选择适合自己的房源。而对于卖家来说，适时调整价格预期，或许能更快实现交易。