2024中国酒店业市场投资与价值洞察报告

2024中国酒店业市场投资与价值洞察报告

中国酒店业经历了从地产大开发到资产管理的新时代转变。本文深入分析了中国酒店业的运营与投资现状，探讨了酒店资产证券化市场的发展，并对酒店资产价值评估方法进行了专业解读。

一、中国酒店业市场背景

自改革开放以来，中国酒店业经历了艰难的起步阶段、地产大开发时代，直至目前迈入资产管理视野的新时代。行业的发展理念也发生了深刻转变，从最初的关注酒店的“溢价”和“配套”角色逐步演变为更加注重理性投资与资产管理的现代理念。

然而，地产大开发时代的投资开发逻辑对中国近二十年的酒店市场表现产生了深远影响，塑造了中国酒店行业独特的特殊性。具体而言，中国酒店市场的持有方以房地产开发企业为主，业主对资产估值定价锚定初始投入成本，资产运营管理模式粗放，这与海外市场主要由机构投资人持有酒店资产，估值定价市场化与资管精细化的市场情况有较大差异。

从酒店自身的特性出发，酒店业态建造成本高、运营要求高、市场敏感度高、现金流可预见性相对较低，且市场流动难度大。随着公募REITs扩容政策的推出，或将提高中国内地酒店投融市场的流动性和活跃度，更多元化投资的出现将促使估值定价模式更加理性。

二、中国酒店业运营市场概览

1. 入住率

在疫情爆发前，2014年-2019年间，酒店市场供应的迅速扩张带来了入住率增长的放缓。2023年疫情管控放宽后，中国酒店入住率出现34.4%的显著反弹，然而在2024年1-4月间，中国的酒店入住率较2023年同期下降了1.4个百分点。这一数据表明中国酒店市场的入住率增长正在逐步回归到一个更为理性的水平。

从长远角度分析，过去十年间，酒店入住率的年均复合增长率仅为0.4%，这在平均每年5.5%的供给增长背景下，显示出市场的增长趋势是稳健且可持续的。这种增长模式反映了中国酒店行业在面对市场供需变化时的适应性和弹性。

中端和经济型酒店的入住率增长空间虽然有限，但该住宿类型的受欢迎程度却显而易见。过去10年，中高端酒店的总体需求量每年增长超过8%，中端和经济型酒店每年的需求增长也超过了5%。中端和经济型酒店的市场接受度从入住率的净值上窥见一斑，虽然供给量持续增加，其平均入住率依旧比其他等级酒店高出7个百分点。

一线城市曾经凭借其坚实的经济体量，在各类细分市场中脱颖而出，需求量一直稳居前位。而新一线城市近年来展现出来的强劲势头不可忽视，它们在基础设施、文化旅游产业及会展等领域的吸引力，驱动了酒店业的升级，也增强了和一线城市对标的竞争力。

2024年开年入住率表现疲软，但144小时免签政策或将推动2024年市场入住率表现。根据目前数据表明，一线市场仍然是国际旅行者的首选目的地，这种主导地位在今年迄今为止强劲的入住率增长中显而易见。截至目前，中国除一线城市之外的其他地区的入住率多有下降。对于许多非一线市场来说，得益于出行需求的集中释放，2023年酒店入住率迅速恢复到疫情前水平。许多市场在2023年3月、4月和暑期入住率表现一度创下历史性新高。

进入2024年，随着“报复性旅行”的结束和正常旅行模式的回归，中国大多数市场的需求开始正常化。随着中国144小时免签政策的出台，将促进国际入境旅游市场的发展，该市场预计将贡献较多入住率，特别是一线城市、新一线城市及其他核心旅游城市。

中端和经济型酒店虽然恢复速度不尽如人意，但其在年度入住率方面领先市场。在节假日市场，超高端及奢华酒店在入住率方面表现优异，特别是五月初的劳动节小长假。

2. 平均房价（ADR）

入住率通常被视为酒店行业中最稳定的关键绩效指标，而平均房价（ADR）则相对难以预测，且更容易受到多种外部因素的波动影响。ADR与入住率的增长趋势往往呈现反比关系，即价格的上涨通常会伴随着入住率的下降。这一现象表明，国内需求市场弹性强，对价格敏感度高。

在酒店市场中，团队客群对价格的敏感性高于散客，这主要是由于团队预订通常涉及大量房间和较长的住宿周期，使得他们对价格波动的感知更为敏锐。此外，团队客群往往寻求整体的住宿解决方案，对价格的微小变动都可能影响他们的整体预算和成本效益评估。尽管如此，目前酒店市场上团队客群的平均房价尚未回升至2019年的水平，这反映出市场对团队需求的复苏仍持谨慎态度，同时团队客群在价格谈判中展现出更高的议价能力，以确保其住宿成本控制在合理范围内。

从供给端来看，过去10年间，中国各等级酒店的供给增长显著，尤其是中高端、中端及经济型酒店，市场也因此发生了深刻变化。2014年，这三个等级的客房存量占所有客房存量的66%；而至今，这一比例已上升至69%。这一供给结构的调整导致收入贡献发生变化，高端、超中端、中端和经济型酒店的平均房价对中国整体酒店平均房价的贡献超过一半。这说明高端及以下等级酒店的供给增加，间接影响了中国内地酒店市场的整体平均房价水平。

国内较小的通胀压力与“报复性旅游”现象的快速消退一定程度限制了酒店的定价能力。因此，2023年中国内地酒店的平均房价仅比疫情前水平高出2.7%。而近期，假期模式的变化以及需求增长的有限性，进一步削弱了酒店的定价能力，使得目前的整体ADR水平低于疫情前。

3. 每间可售房收入（RevPAR）

ADR的波动性增长和有限的入住率增长导致了RevPAR长期表现的放缓，2014年至2024年间每间可售房收入（RevPAR）的年均复合增长率为-1%。RevPAR的复合增长率主要受到平均房价的波动影响。

与2019年相比，供给量的大幅增长限制了入住率和ADR的增长。从不同酒店等级的业绩变化表现来看，偏低端酒店的RevPAR在多数情况下优于中高端及以上酒店，然而奢华酒店RevPAR保持了强劲增长。展望未来，RevPAR的进一步增长可能仍需依赖ADR的增长来驱动。然而，考虑到供应量的持续增长以及经济下行的双重影响，RevPAR难以维持在疫情前的水平。

通常四个一线城市酒店市场的RevPAR几乎是其他市场的两倍，但因国际到访客群的减少，2023年中国一线酒店市场复苏缓慢。尽管目前一线市场与其他市场RevPAR的差异在逐步收窄，但一线市场的缓慢复苏制约了市场整体收益的增长。

4. 新增供给市场

据不完全数据统计，中国内地的客房供给在2014年至2019年间平均年增长率为7%。即使相关投资人对酒店市场的兴趣很强，但行业成熟度和疫情时期的限制使酒店客房数量的增长在过去几年中逐渐趋于缓和。

酒店筹开项目从一线市场逐渐往新一线、二线市场的转移，并呈现逐步下沉的趋势。近10年，一线市场供给量的年度复合增长率为3.8%，而新一线市场为7.0%，所有其他市场为7.1%。根据已知数据，这一趋势在短时间内或将维持。从新增酒店项目数量而言，过去10年里，新一线城市和所有其他市场的开发项目数量大致相当，但未来的酒店供给正更多地集中在二线、三线甚至更为下沉的中小型城市。这一转变凸显了中国下沉市场的日趋成熟，同时也预示着未来新的“新一线”市场的崛起。

三、中国酒店业投资市场概览

2023年，尽管酒店交易额占全年交易额的7%，但这一比例远低于办公、研发办公等其他业态，众多投资人持观望态度。在资产证券化市场中，北美及亚洲的主要酒店REITs市场产品数量相对较少，与其他业态相比，其市场规模同样较小。

四、酒店资产证券化市场分析

中国内地酒店资产证券化市场目前主要通过CMBS、CMBN和类REITs等路径实现，但受限于中国内地酒店市场的独特性，目前CMBS/CMBN类型产品在发行数量和发行规模上均占据主导地位。

五、酒店资产价值评估

酒店的特殊性在其价值评估的实际操作中体现得尤为明显。本文深度剖析了完工物业评估的三种主要方法（比较法、成本法及收益法），尤其聚焦于收益法中的现金流量折现法。在综合考量各种评估方法的特点与逻辑后，可以发现收益法更能贴合投资市场的需求。除此之外，收益法中的现金流折现法，与酒店资产的运营体系化、报表标准化、管理模式相对标准化相匹配，因此采用收益法评估酒店资产具有更强的可比性和实操性。同时，该方法也能更为直观地展示酒店的实际市场地位。

六、未来展望

展望未来，酒店业态有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，成为投资领域的热点。2024年7月26日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），通知中对园区基础设施、消费基础设施及文化旅游基础设施中特定的酒店放开了申报限制，这一举措无疑将进一步推动中国内地酒店市场的良性循环。与此同时，国内酒店品牌将迎来快速发展期，其在市场深度与广度的双重扩张中，品牌优势将逐渐凸显，竞争力持续增强。

值得注意的是，国内外酒店市场存在显著差异，中国内地酒店市场需基于其独特性与复杂性被理性看待与分析。此外，专业酒店资产管理作为酒店行业的重要分支，其赛道展现出广阔的发展空间与潜力，值得业界深入探索与布局。