公募REITs：发展、特征与策略 2025年展望
公募REITs：发展、特征与策略 2025年展望
2023年以来，我国公募REITs进入常态化发行新阶段。本文将从制度配套、规模发行、定价、走势、收益等多个维度，全面解析公募REITs的现状与未来展望。
2023年以来我国公募REITs发展迅速，未来或供需两旺
2023年以来，我国公募REITs进入常态化发行新阶段。这一发展不仅有助于盘活存量资产，提升市场活力，更为投资者提供了差异化的投资标的。未来，随着制度的不断完善和市场的逐步成熟，公募REITs有望呈现供需两旺的格局。
制度配套逐步健全，REITs发展进入新阶段
在立法、发行范围及原则、底层资产、申报要求、扩募及可持续性、回收资金使用、促进交易等方面，相关制度不断完善。这些制度的健全为公募REITs的健康发展提供了坚实的保障。
公募REITs存量规模尚小，但发行节奏加快
截至2024年12月31日，公募REITs存量共59只，发行规模达1520.44亿元。截至2025年1月13日，总市值已达到1618.27亿元，流通市值为723.92亿元，占比44.73%。虽然存量规模相对较小，但发行节奏明显加快，显示出市场发展的良好势头。
REITs分类及分布情况
我国REITs主要分为产权类与特许经营权两大类，市值比例接近1：1。从分布来看，上市公募REITs中产权类占比相对较高，这反映了市场对不同类型REITs的需求特点。
发行节奏及未来供给规模
2021年至2024年，REITs产品发行数量和规模呈现不同特点。若以2024年7月常态化发行后的节奏测算，预计2025年上市发行规模可达960亿元。这一预测显示了市场对未来供给规模的乐观预期。
资产类型及投资机构
不同资产类型的REITs表现出不同的特点。在投资机构方面，公募REITs发行实行配售制度，一级配售以战略投资者为主。这一特点反映了市场对REITs投资的专业性和机构化趋势。
首日涨跌幅及换手率情况
公募REITs的发行价格分位数、上市首日涨跌幅、换手率中枢均呈现显著下移趋势，显示出市场交投情绪逐渐回归理性。
一级市场定价以底层资产估值为基础
公募REITs在一级发行阶段以底层资产估值作为REITs基金净资产基础，最终定价以NAV为锚点。目前已发行的59只公募REITs中，溢价发行仍为主流。
公募REITs风险收益特征
REITs指数走势大多时候与股、债相对独立，对利率敏感。交易量及换手率方面，中证REITs指数走势基本与成交量匹配，换手率后期基本稳健。收益及波动方面，2022年及2024年收益水平介于股债之间，波动率情况各异。
产品兼具股性与债性，高分红价值凸显
公募REITs产品兼具权益属性与强制分红特征，不同项目属性的REITs特点不同。从收益水平来看，当前公募REITs相较于债市更具性价比。
公募REITs投资策略
打新策略短期可行但重在择时，二级市场配置应关注分红与底层资产。二级市场在2024年进入修复阶段，配置性价逐步提高。但长远来看，投资应回归产品属性与底层资产。