辽阳买房避坑指南：这些法律细节你必须知道！
辽阳买房避坑指南：这些法律细节你必须知道！
在辽阳购买新房或二手房时，有几个重要的法律细节需要注意。首先，要审查开发商是否具备《商品房预售许可证》及相关证件；其次，在签订合同时应使用房地产管理部门统一印制的标准文本，并仔细阅读各项条款以确保权利与义务对等；此外，还需注意房屋暂测和实测面积差异、付款方式规范以及交房日期明确等问题。对于二手房，还要核实房主身份信息及产权情况，避免后续纠纷。了解并遵守这些法律规定，能有效保障你的权益，让你在辽阳安心置业。
新房交易注意事项
预售许可证
商品房预售许可证是房地产开发企业取得的一项重要证件，代表着五证齐全。购房时，除了关注预售证，还需注意国有土地使用证和建设规划许可证等其他证件。
合同签订
商品房买卖合同有统一的示范文本，需要特别注意合同条款的细节，确保权利与义务对等。合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
面积差异
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
付款方式
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
二手房交易注意事项
产权调查
产权调查一定不可忽略，得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易，而没有了解到房屋的真实产权，即使你交付了全部房款，也无法办理产权过户。夫妻共有房产，正在出租的房屋，产权归单位的房子，被抵押拍卖的房子等都不能交易。
房主身份核实
二手房交易的过程中，买家需要核实两个身份，其一是卖房人的身份；其二是房子的“身份”。交易过程中，我们一定要认真查看房主的身份证及房产证。如果原房主委托了代理人代替他进行交易，则需要代理人出示公证授权委托，核实代理人的身份证与公证授权委托书上的信息一致。
交易流程
- 信息配对买方看房：首先要明确自己买房的需求，根据需求寻找现阶段适合自己的房子，切忌一时跟风昏了头，房子单价总价都要考虑，不要超过自己的支付能力。
- 产权调查：产权调查一定不可忽略，得留意一些产权不明的二手房。
- 双方交谈交纳意向金：“意向金”是指买方为能更快找到理想物业，在购房目标明确后，拟定区域、面积、价格、标准等，预先在信得过的中介公司交“意向金”并签订期限。
- 买卖双方签约：签《买卖合同》是购房环节中重要的一环，条款都必须认真思考谨慎拟定详细阅读，错漏一个地方都不行。
- 买方交定金：所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的 或其替代物。
- 卖家办理抵押注销手续：在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。
- 买方办理银行按揭手续：购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。
- 买方打首付款：购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付后10%。
- 双方办理权属转移：(1)完税买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费(2)办理过户登记双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。
- 卖方交房给买方：买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查，设施设备细清点，质量问题细排查，收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主协商，确定责任方，以免收房后扯皮。
- 买方领取房屋权证：办完权属转移手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋权证，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。
- 银行放款给卖房人：保证机构根据卖家手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的，可在此时将尾款交给卖方，因产权已转移到其名下，也可留部分尾款，等物业交接完后结清。
- 物业交接：审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，好留下各种费用结清的收据、复印件等。
- 买方支付末期房款：在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。
合同签订
二手房交易中，拟好一份合同至关重要。在合同中，我们可以写明房屋的基本状况、房屋成交价格中所包含的具体内容、房款的支付方式、逾期付款的违约责任、房屋交付的状况和时间、过户、税费承担等等。对于上述约定，要尽可能详细地落实到合同里。需要提醒大家的是，二手房交易中的合同是可以修改的，双方可以针对双方约定签订补充协议。如果对于相关事项不太了解，可以请相关专业人士陪同交易或修改合同。
总结
以上信息综合自辽阳58同城、安居客及政府公开政策，数据截至2025年2月，具体以实际交易为准。建议通过楼盘官网或实地考察获取最新动态。