公积金贷款买房，你真的会用吗？

公积金贷款买房，你真的会用吗？

公积金贷款因其较低的利率成为许多人购房时的首选方式。然而，很多人对如何正确使用公积金贷款并不了解。本文将详细介绍公积金贷款的申请条件、额度计算方法以及注意事项，帮助大家更好地利用这一福利工具，节省购房成本。无论是首次购房者还是有经验的老手，都能从中受益匪浅。

申请条件

要申请公积金贷款，首先需要满足以下基本条件：

1. 连续缴存时间：借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月（含）以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态；或经中央国家机关住房资金管理中心（以下简称资金中心）审核同意，处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。

2. 信用状况：借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

3. 收入能力：具有稳定的职业和收入，信用状况良好，具有偿还贷款本息的能力。

4. 购房用途：购买、建造、翻建、大修自住住房。

首套房和二套房的认定标准

“认房又认贷”是公积金贷款中重要的认定标准：

• “房”为借款申请人在京名下住房。
• “贷”指在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。

具体认定标准如下：

• 购房家庭名下无住房贷款记录(包括商贷、公积金贷)且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；
• 凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。

贷款额度的计算方式

公积金贷款额度的计算主要考虑以下因素：

1. 最高限额：个人最高贷款额度为50万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭贷款最高限额为100万元。家庭有两个（含）以上未成年子女，首次使用住房公积金贷款购买首套住房，个人最高可贷额度为60万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭贷款最高限额为120万元。

2. 缴存年限：每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。

3. 还贷能力：按照借款人还贷能力确定的贷款额度。其计算公式为：借款人（配偶）住房公积金月缴存额／借款人（配偶）住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数（0.45）×12（月）×实际可贷年限，可贷年限为借款人申请贷款时距离法定退休年龄的年限，最长为30年，超过30年的按30年计算。夫妻双方均缴存公积金且共同借款的，贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。

4. 房屋总价比例：贷款额度不超过房屋总价的80％。如借款人使用拆迁款购买住房，须将拆迁款全额计入首付。

首付比例要求

首付比例根据房屋性质和是否为首套房而不同：

• 购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；
• 购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；
• 购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%；
• 购买政策性住房之外的首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；
• 购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；
• 购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

准备申请材料

申请公积金贷款需要准备以下材料：

• 个人身份资料：身份证、户口本、婚姻关系证件等；
• 购房资料：购房合同、首付款发票等；
• 卖方资料（二手房）：卖方身份证件；
• 特殊情况补充资料：离、退休证书、异地贷款职工住房公积金缴存使用证明等。

提交贷款申请

申请渠道包括：

1. 线上申请：通过个人网上业务平台、北京公积金APP或“京通”小程序提交贷款申请。
2. 线下申请：携带申请资料到管理中心贷款经办部门或受委托银行业务网点提出贷款申请。

审核流程

1. 初步审核：管理中心贷款经办部门对拟申请的贷款金额、期限进行初步核定。
2. 房屋评估：二手房贷款申请需要进行房屋评估，但借款申请人无需自行办理，该环节由贷款经办部门内部核查。
3. 合同签约：贷款申请审核通过后，借款人在接到通知后到贷款经办部门办理借款合同签约手续。

审核时限

管理中心在5个工作日内作出审核决定。因借款人自身原因或补充、修正贷款申请材料或向其他机构获取借款人与贷款审核相关信息的，所经历的时间不计算在审核时限内。

贷款期限和还款方式

1. 贷款期限：借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款申请人法定退休年龄后5年，原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

2. 还款方式：在减去了基本生活费用的前提下，按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准，确定贷款金额和贷款期限。

提前还款政策

提前还款不收取任何手续费。在约定还款日两个工作日前将月还款额调高后，高于月最低还款额的部分为提前偿还的贷款本金，次月起将按照剩余本金来计算利息。

贷款后的账户管理

1. 账户状态：贷款期间，借款人应确保住房公积金账户处于正常缴存状态。
2. 信息变更：如遇个人信息变更（如婚姻状况、联系方式等），应及时通知贷款经办部门。

入职即可缴存的误区

新入职职工分为两种：

• 新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金；
• 单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金。

缴存就能申请贷款的误区

申请公积金贷款需要满足以下条件：

• 原则上建立住房公积金账户应满6个月；
• 申请贷款前6个月应足额连续缴存；
• 申请贷款时处于缴存状态；
• 借款申请人及配偶均无未还清的住房公积金贷款（含贴息贷款）。

公积金余额提取的限制

不是所有的购房都可以提取公积金用来支付首付款：

• 购买政策性住房的，可以申请提取本人账户内的住房公积金余额用于支付购房首付款；
• 购买普通商品房、二手房等非政策性住房的，需在购买、贷款发放后申请办理购房提取业务。

个人征信对贷款的影响

个人征信记录对公积金贷款有重要影响：

• 借款申请人及其配偶有尚未偿还的逾期贷款，或有贷记卡、准贷记卡逾期透支未还的，不予受理贷款申请；
• 借款申请人及其配偶在申请贷款前2年内，其他贷款（不含助学贷款）逾期连续6期及以上的，不予贷款；
• 违规提取住房公积金的缴存职工，失信记录随个人账户一并转移；对已提取资金的，责令限期全额退回。在违规行为发现之日起5年内不予办理提取及贷款申请。

正确使用公积金贷款，不仅能帮助我们减轻购房压力，还能享受到低利率的政策红利。希望本文能帮助大家更好地理解和利用公积金贷款这一重要工具，实现安居梦想。