房屋中介收租金后“跑路”谁来担责，租客能否对抗房东索赔？
房屋中介收租金后“跑路”谁来担责，租客能否对抗房东索赔？
房屋中介在收到租金后“跑路”的现象时有发生，这不仅给房东和租客带来了经济损失，也引发了关于合同法“相对性”原则的讨论。本文通过一个具体案例，深入分析了房东、租客与中介之间的法律关系，并提出了各方的权益保障措施和建议。
房屋中介作为桥梁纽带，在租房市场中扮演着重要角色。然而，随着房屋中介“跑路”事件的频发，房东、租客与中介三方之间的法律关系变得复杂且模糊。如何在法律框架内维护自身权益，成为各方亟需了解的问题。
事件背景与问题分析
2022年，房东张某某将其房屋委托给一家名为爱家中介的公司进行出租。租客李某与该中介签约后，按约定支付了全额租金。然而，中介公司在收到租金后失联，导致张某某未能收到租金。张某某遂向李某追讨租金，但遭到法院驳回，理由是李某已履行了支付租金的义务，并且其对房屋的使用权在张某某与中介的合同中已经体现。
这一案例引发了对合同法「相对性」原则的深入探讨。根据《中华人民共和国民法典》，租赁合同具有相对性，即合同的权利义务仅在合同当事人之间产生。因此，张某某与李某之间并不存在直接的合同关系，李某对房东不承担支付租金的义务。
法律条款解读
根据《民法典》第七百二十四条的规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。李某作为次承租人，其权利是通过中介与房东的合同间接获得的。在本案中，张某某无权直接向李某索要租金，因为李某的付款对象是中介，而非房东。
此外，若租赁合同中并未明确禁止转租，或者房东事先同意中介转租，则次承租人李某的租赁行为在法律上是有效的。因此，张某某应当向直接合同相对方中介公司主张权利，而不是转向租客李某。
房东的救济途径
对于房东而言，当中介“跑路”导致租金损失时，可以通过以下途径来维护权益：
合同追责：张某某应首先根据与中介的委托合同，追究中介的违约责任。尽管中介失联，但法律上仍可以通过诉讼程序追讨欠款。
担保措施：在选用中介公司时，房东可要求中介提供担保或购买保险，以降低风险。
法律救济：如中介公司无法实际履行赔偿责任，房东可申请法院对中介公司的财产进行保全或执行，以实现债权。
租客的权益保障
对于租客李某而言，其在履行了与中介的合同义务后，已合法获得对房屋的使用权。在此情况下，房东无权直接向其主张租金。因此，李某不必承担再次支付租金的责任。
然而，若房东对房屋的使用权进行干扰，李某有权通过法律途径，要求继续享有租赁权利，并可考虑追究房东的侵权责任。
防范措施与建议
为了避免类似纠纷，各方在签订租赁合同时，应注意以下几点：
审查中介资质：确保中介公司具备合法的经营资质，并了解其市场信誉。
明确合同条款：在合同中明确租赁关系，注明租金支付、转租条款及违约责任。
保留证据：保存好与中介及房东的沟通记录、合同文本和支付凭证，作为维权的重要依据。
法律咨询：在发生纠纷时，及时咨询专业律师，以便根据法律规定采取有效行动。
综上所述，房屋中介“跑路”事件的法律责任不仅涉及合同法的基本原则，也牵涉到当事人的权益保障与救济途径。各方在处理房产租赁事务时，应谨慎选择合作对象，明确合同细节，以法律为依据，妥善维护自身合法权益。