公租房租金上涨66%，房地产困境解决新思路
公租房租金上涨66%，房地产困境解决新思路
2024年8月1日，深圳市龙岗区14个公租房项目租金上涨66.7%，这一消息引发了广泛关注。结合央行的最新货币执行报告，本文将深入分析这一政策调整的背景及其对房地产市场的影响。
公租房租金调整
2024年8月1日，深圳市龙岗区14个公租房项目租金上涨66.7%，涨幅看似惊人，实则反映了过去租金水平过低的现实。根据公告，这批于2019年前配租的公租房小区，租户面临两种续租选择：
- 按原办法续签：租金涨幅高达66.7%；
- 按新办法续签：租金基本维持不变（个别下调）。
原办法不审核个人、家庭收入和资产；新办法则要求申请人每月人均可支配收入不超过4500元，这一标准在深圳属于底层收入群体。
公租房作为保障性租赁住房，其租金在过去多年一直维持在较低水平。以丹郡花园为例，周边商品房租金已涨至64元/㎡/月，而公租房租金仅为16.3元/㎡/月，不到商品房租金的25%。此次调整后，租金上涨至27.16元/㎡/月，但仍低于商品房租金的50%。
央行的政策导向
央行在半年度货币执行报告中明确表示，未来租售比有望提升至3%以上，并超过多数资产回报率。这意味着房价下跌不再是主要调控方向，租金上涨将成为推动租售比提升的关键手段。
央行还支持企业批量收购存量住房以支持住房租赁产业发展，以及收购商品房作为保障房或租赁房。然而，由于现有保障房租售比过低，这一政策在实际操作中面临较大挑战。
保障房收储案例分析
以深圳龙岗丹郡花园为例，该小区二手商品房成交价为3.36万元/㎡。按调整后的公租房租金计算，租售比为0.96%；按调整前的公租房租金计算，租售比仅为0.58%。
央行拟设立保障性住房再贷款，规模达3000亿元，利率为1.75%。地方政府若要实现正常回报，保障房的租售比至少需要达到2%。因此，提高公租房租金不仅为保障房收储提供了更大灵活性，也为未来退出机制创造了条件。
结论
公租房租金上涨有利于完成保障房收储任务，促进房地产市场稳定，避免进一步拖累宏观经济。这一政策调整将通过以下传导机制影响房地产市场：
- 租金上涨
- 租售比提升
- 房子回报率超过多数资产
- 房产价值重估
这一政策调整体现了央行对房地产市场的最新指导方向，值得深入关注和研究。