楼市快报||2024年1-8月广州房地产政策分析及总结
楼市快报||2024年1-8月广州房地产政策分析及总结
2024年1-8月，广州市相继出台了一系列房地产市场相关政策，涵盖带押过户、公积金贷款利率下调、限购政策放松等多个方面。这些政策的出台旨在促进房地产市场平稳健康发展，满足居民刚性和改善性住房需求。
2024年中央和地方不断出台楼市新政，其中的重点在于去库存，而密集出台的利好政策，提振房地产市场信心，使房地产市场的发展更平稳健康。4月30日的中央政治局会议第一次提出了“统筹消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，指明去库存的政策方向。随后，5月17日的国新办举行国务院政策例行吹风会上中国人民银行副行长陶玲女士介绍央行为构建房地产市场发展新模式，设立了3000亿元的保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
为了进一步促进广州市房地产市场健康稳定发展，广州市统筹考虑自身经济发展情况，并结合房地产市场的新变化，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系，针对房地产全生命周期的不同阶段，统筹管理，精准施策，从政策指引解读、去库存、限购政策、贷款利率等多个方面，同时发力不断满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需，加快构建房地产市场发展新模式。
重点政策分析
一手房带押过户
“二手房带押过户”已在全国多地施行，并取得良好的效果，推动房地产市场的平稳发展。2024年4月28日，广州市规划和自然资源局发布了关于创新开展“一手房带押过户”的通告，首创“一手带押过户”，让卖方可以在旧贷款尚未偿还完毕且未注销抵押的情况下，与买方办理交易过户，并同步完成抵押权变更登记。房地产市场对此项政策的反馈非常积极，“五一”假期的5天里超过1000套房屋办理了一手房带押销售及网签。截至6月底，广州市共办理一手房带押销售及网签2700余套，涉及资金近62亿元，其中已办理“一手房带押过户”400余套。此政策对企业来讲降低了交易成本、简化了交易流程、缩短了交易周期，切实缓解房地产企业的资金压力；通过办理带押网签过户可产生对外公示力的举措，降低购房人的购房风险，保障购房人合法权益；对银行来说，短期的开发贷变更为长期稳定的购房按揭贷，降低了开发贷逾期风险的同时对新的金融风险起到一定的防范作用。
公积金贷款利率下调
从2024年5月18日起，5年以下（含5年）的首套住房公积金贷款利率降至2.35%，而5年以上的则调整为2.85%。第二套房的贷款利率也进行了相应调整，5年以下（含5年）的利率不低于2.775%，5年以上的为3.325%。公积金利率的下调，对房地产市场产生了积极的影响，尤其对于第一次置业的购房者，公积金利率下调降低了购房人的还款压力，使购房成为一个更加诱人的选择。同时激发了许多潜在购房者的购房欲望，并重新考虑是否进入房市。而对于那些考虑换房或购买第二套房的家庭，调整后的第二套房贷款利率，仍旧具有一定的吸引力。
但是广州市暂未推出住房商业贷款转公积金贷款的政策，主要原因是广州市尚不具备实行商转公贷款政策的条件。
以旧换新，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求
5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会联合推出全市住房“以旧换新”活动倡议，首批囊括了全市122个房地产项目和12家房地产中介机构。活动自2024年5月25日至2024年11月24日持续半年。122个参与的楼盘分布在全市各区，可以满足不同消费者的换新购房需求。活动的主要对象为换房人、房地产开发企业和房地产中介机构。其中，换房人自愿参与“以旧换新”活动，是计划出售所持二手商品住房（旧房）并在广州市内购买新建商品住房（新房）的消费者。
广州老城区的“旧房”由于便捷的交通网络、较好的医疗条件、高质量的教育资源等完善的公建配套设施的优势，使二手房交易市场十分活跃，结合频频出台的一手房市场利好政策，“以旧换新”活动有较为广泛的发展前景。同时“以旧换新”能够发挥房地产开发企业与中介机构的协同效力，进一步加快商品房在市场的流通，打通一二手市场的壁垒，提升交易便利度和通畅度，降低交易成本，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。
广州市调控政策放松，放宽限购
2024年5月28日，广州市政府公布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知中记载“越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。”。同时120平方米以上的房子不再限购，包括一手房和二手房。
此次《通知》在需求端解除限购区内120平方米以上房子的限购，贴合广州市中心区改善型住房需求占比大的特点，激发改善型需求。以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米，其中主要为改善型需求导致的购房。
新政有明显的效果，根据贝壳数据，新政发布后的一周，广州二手房成交量为2365套，较前一周的2128套增长了11.1%，市场活跃度提升；广州二手房均价为3.91万元/平方米，较前一周的3.87万元/平方米上涨了1%，市场的价格没有回落;广州二手房看房量为1.28万套，较前一周的1.23万套增长了4.1%，市场的关注度提高。
房贷利率的下调、首付比例的降低
根据最新政策，广州首套房和二套房的最低首付比例分别下调至15%和25%，并取消了利率下限。另外，根据《通知》，在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
广州市取消商业性个人住房贷款利率下限，可以进一步降低居民购房成本，进一步释放刚性和改善性住房需求；下调最低首付比例，降低购房门槛，释放有效购房需求，两项政策将对稳消费和扩内需产生积极的影响。
房地产融资白名单助力“保交楼”
白名单是房地产融资协调机制衍生出的一项政策，意图解决房地产企业融资难题，保证优质项目的顺利推进。政府将符合房地产融资协调机制条件的房地产项目纳入“白名单”，金融机构根据名单给予融资支持。2024年6月广州市公布了广州公布第三批房地产融资白名单，此次入围的项目大多位于城市核心区域或发展潜力巨大的新兴区域，并且类型涵盖了住宅、商业综合体、产业园区等多个领域。通过引入“白名单”机制，政府和金融机构共同合作，为优质项目提供融资支持，助力“保交楼”，提振市场信心，稳定市场预期。
处置存量土地获得的计划指标全部作为计划指标，赋予各地市更大自主权的同时提高处置存量土地的积极性
2024年8月广州市规划和自然资源局印发了关于2024年度土地利用计划管理的通知，通知明确，使用国家指标的重大项目，违法用地补办手续所需计划指标由国家解决30%，由省市分别解决35%；专项安排不少于10%的计划指标用于保障乡村振兴新增建设用地需求。同时指定了计划指标激励措施，对成效明显的单位给予一定比例新增建设用地指标激励支持，奖励指标占省下达市指标的15%，获奖励区各5%；对2023年度内无新增违法用地镇（街）给予一次性新增建设用地计划指标的奖励。
广州市自然资源局根据“项目跟着规划走、要素跟着项目走”原则，统筹安排全年土地利用计划，及时满足有效投资用地需求。通过提高土地要素配置和利用效率，以制造业为基础、加快发展新质生产力，增强土地要素对广州市高质量发展的保障能力，助力新型城镇化和乡村全面振兴，推进节约集约用地，促进经济社会发展全面绿色转型。
总结
2024年1-8月广州新建住宅价格累计上涨0.30%，涨幅较去年同期扩大0.30%，成交面积为433.5 万㎡，同比下降22.6%；二手住宅价格累计下跌4.40%，涨幅较去年同期收窄4.30%，广州商品住宅成交面积为472.3万㎡，同比下降 16.3%。
坚持“房住不炒”主基调不变，积极探索房地产发展新模式，是此前召开的全国住房城乡建设工作会上的定调。因此广州市未来政策仍将保持稳健积极的态势，积极稳步推进城中村改造及保障性住房建设。同时加大金融支持力度，确保“白名单”内企业“应贷尽贷”，支持项目的合理融资，为企业纾困，全力保交房，助力房地产市场平稳复苏。