日本房地产泡沫：从繁荣到崩盘

日本房地产泡沫：从繁荣到崩盘

日本房地产泡沫的破裂，不仅改变了日本经济的发展轨迹，也给全球其他国家提供了深刻的教训。本文将详细回顾这场发生在上世纪80年代末至90年代初的经济危机，分析其背后的原因和影响。

上世纪80年代，日本是一个充满幻想又热情洋溢的国家，社会人才缺口极大，每年都有几百家企业因为人手不足而倒闭，HR是日本最累的工作，只要候选人来面试，不管是否录用，先发1万块的路费。在那些年所有人都觉得工资永远会涨，股票永远不跌，房子会涨到天上。当然当时日本有硬气和做梦的资本，1980年汽车工业取代美国成为世界第一，全球占比超过30%，松下幸之助、盛田昭夫和丰田章男全球家喻户晓，全球100强里最年轻的公司是优衣库。而这一切终结于日本1990年的那场震惊世界的危机，在那场被称为“失去的30年”的危机中，日本楼市暴跌、股市暴跌、企业大量破产，失业率暴涨，生育率暴跌。

1985年9月22日，美德英法日的财政部长和央行行长在纽约广场饭店签署了大名鼎鼎的广场协议，达成了五国政府联合干预外汇市场的协议，让美元贬值，以增加美国的出口，减少贸易赤字。投机者们发现只要买入日元就可以坐等升值躺着赚钱，于是大量的钱开始用于炒房炒股票，因此国际投机客和日本百姓都觉得非常富足，外国人疯狂投资，而自己的钱股票还有房子也变得越来越值钱。因为汇率的走高，日本经济迅速的开始由实转虚，出口变差了就发展内循环，股票、地产、娱乐取代制造业成为最火热的投资领域，日本政府也参与其中，开始快速压低利率来促进国内的消费，同时大量撤出实业，跟随热钱投向金融业和房地产业，导致房地产等资产价格暴涨。这就叫做产业的空心化。

股市方面，1983年，日本平均股价在8000日元，6年后膨胀到了39000日元，日本股市的市值占到全世界的45%。房地产方面更加疯狂，1987年，东京地价同比上涨23%，次年继续同比上涨65%，日本地产价格在1991年3月达到峰值，东京城市土地价格上涨尤快，1991年3月的东京房价为1985年的2.6倍。经济连续51个月的高速增长。在那段时间里，日元一年内升值了80%，日本股市也在1989年12月达到了顶峰，日本人空前富裕，消费了全球70%的奢侈品，20岁的普通员工就可以贷款买两三套房子，然后抵押再贷款。宽松的银行信贷政策导致资金流入经营资质较差的中小企业，造成资金链系统失效，房地产相关抵押贷款占到了日本全部贷款总额的50%。1985-1990年，日本企业总计进行了21起500亿日元以上的巨型的海外并购，其中有18起的并购对象是美国的公司，其中三菱土地公司在没有进行任何的市场调研就买下了洛克菲勒中心，亏损了13亿美元却依然沾沾自喜。

1989年日本当局意识到投机行为导致经济过热，但一切都为时已晚，人们的钱几乎被房子和股市套牢，实体经济疲软，打工人收入越来越低，生活成本却越来越高，这导致消费水平一落千丈。于是意识到问题的日本政府开始日本政府继而采取了一系列宽松政策来刺激经济：降息以及增加日本财政支出。从1989年5月起，日本央行在15个月里加息5次，日本央行基准利率从 2.5%升到 6%。同时收紧房贷，对土地金融进行总量控制，限制购房贷款，购房者不能再无限借贷，给当时的日本造成了重大冲击：

第一，政府财政赤字增加，导致经济系统性崩盘。具体来说这是中央政府替居民加杠杆来刺激经济，在1992年和1998年分别出台了10.7万亿和13.2万亿日元的大规模刺激计划投向基建行业，发行政府债大搞基建，这导致日本的债务达到了世界最高水平，不仅居民和企业背了一身债务，就连日本政府也具有巨大的还贷压力，但这也并没有产生什么效果。财政政策没用，货币政策就更没有什么效果了。日本央行在1995年将利率降到了0.5%，结果就是低利率催生了日本史无前例的资产泡沫，为了提振内需，日本在1999年发放了7000亿日元的消费券，结果居民全部买了生活必需品，却又把省下来的钱统统存了起来，变成了所谓的预防性储蓄。最终日本政府用尽了工具箱里的所有政策，就等来了一个低欲望和死气沉沉的社会。

日本几十年积累的财富灰飞烟灭，房地产开启了长达30年的熊市，而日经指数也开启了连跌30个月的熊市，随之而来的是各地工厂大量倒闭，大量员工被裁员，日本大学生毕业即失业。

第二，房地产价格下跌，资产负债表衰退。加息主动刺破泡沫导致经济崩盘，只是大家所熟知的故事的开头，只是众人看到的表象，日本国运向下背后更深刻的原因其实是资产负债表衰退。日本央行加息刺破泡沫后股票、债券、房子等资产价格大跌，但是日本的居民和企业为了消费和投资借了很多的债务，尤其是以房地产担保为主的中小企业，多以法拍房产的方式偿还贷款，大量房产涌入市场，供需失衡，进一步导致房地产价格下跌，价格下跌导致债务难以偿还，致使企业资不抵债，银行破产，稳定、健康的金融系统遭到重创。当一个国家的居民和企业把所有赚到的钱都用来还债，而不是扩大生产和创新，于是日本的精神支柱发生了翻天覆地的变化，由追求利润最大化转变成追求债务最小化，无论日本央行如何放水，企业都会直接用于还债，而不是用于生产，货币政策失效在日本发生了。1989年后的资产价格暴跌，让日本损失了至少1500万亿日元的财富，进而直接消灭了相当于GDP20%的总需求。

东亚经济体的发展都有一个共性，即借助教育实现工业化，通过劳动力扩大出口，用产业政策引导产业升级，但也难以避免人口结构恶化，年轻人过度内卷，产业的优势丧失以及杠杆率居高不下的问题。回顾日本三十年衰落史，虽然日本经济一直没有大幅回暖，但从维持衰退后的国民生活水平来看，至少也没有再大幅滑落。相比之下，我国目前的经济结构优势仍然明显，旧的产业优势还在，新的产业也在持续发展，但日本的经验也告诉我们，随着人口老龄化的加速，我们迫切需要开展新的转型，应以构建国内国际双循环相互促进的新发展格局为目标，在进一步推进对外开放的同时，加快国内企业“走出去”的海外布局，同时应充分平衡消费、投资、出口在经济增长中的作用。