30万购房款险打水漂，她如何靠法律夺回优先权？
30万购房款险打水漂，她如何靠法律夺回优先权？
蓉法说法：买房踩雷记
在成都写字楼加班的小熊，用五年时间攒下30万元。2020年盛夏，她站在某楼盘沙盘前，目光锁定5栋1单元1302室——98㎡三室两厅，朝南采光，远离街道噪音。
当天签下《商品房买卖合同》时，她不知道这张纸将成为两年后维权的重要凭证。
全款购房的喜悦仅维持了365天。2021年交付前夕，开发商突然以工程延期为由推迟交房。当小熊第四次收到"具体时间待定"的答复后，毅然签署《退房申请表》。最初6万元退款到账的短信，曾让她误以为事情顺利，直到剩余24万在财务流程中"失踪"。
2022年房地产寒冬中，该开发商正式进入破产重整程序。面对债权人名单上密密麻麻的工程款、抵押贷款，小熊的购房款在破产管理人处被认定为"优先债权"，这引起了B银行的激烈反对。B银行随即提起诉讼，要求将小熊的债权降级为普通债权。
法庭上，三组证据成为胜负手：
- 全款购房发票
- 已备案的《商品房买卖合同》
- 载明"因房屋无法交付解除合同"的《退款协议》
法官特别注意到，小熊名下无其他房产记录，购房行为完全符合"生活居住需要"的法定要件。
一审法院认为，案涉房屋性质为住宅，满足生活居住的基本条件。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的相关规定，小熊为自然人，他以居住为目的，支付全部购房款从房地产公司处购买案涉房屋，并且仅购买有这一套，他应当属于商品房消费者。
同时，该司法解释第三条规定：
“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
本案中，房地产公司开发的案涉项目烂尾，至今仍未整体竣工验收，对于普通的购房人来讲，其无法准确判断房屋何时可以交付或最终能否交付，原《商品房买卖合同》已无法继续履行，应当认定案涉房屋具有“不能交付且无实际交付可能”的情形。
最终，一审法院认为小熊作为消费者购房人，他享有的24万元债权为优先权，驳回了B银行的诉讼请求。B银行不服一审判决，向成都中院提起上诉。成都中院审理后，维持了一审判决。
【文中人物、单位均系化名】
法官说法
Q1
什么是企业破产？
企业破产是企业因不能清偿到期债务，通过重整、和解或清算等法定程序，实现债务公平清偿以及在可能情况下实现企业拯救的法律制度。
企业破产是市场经济发展到一定阶段必然出现的法律现象，是企业生命周期的一部分，在现代市场经济中，破产法已成为一个国家、一个社会法治信用状况优劣的标志。
Q2
什么条件下才符合破产原因呢？
当企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力时，债权人、债务人等主体就可以申请该企业破产。
Q3
地产公司开发的商品房烂尾，进入破产重整程序，体现了企业破产制度的哪些价值？
企业破产制度的价值包括帮助企业有序退出市场，释放生产要素；鼓励企业重整与再生，实现持续发展；公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益等。
本案中，房地产公司资金链断裂，开发的案涉项目烂尾，无法按期完成竣工验收及交房，并且资产不足以清偿全部债务，经法院审查属于企业破产法调整的范围。房地产公司进入破产重整程序后，管理人根据破产程序，对债权人小熊申报的债权予以确认，体现了企业破产制度在规范破产程序、保护债权人合法权益方面的积极作用。
Q4
在破产程序中，债权人是否能够依据合同、转账凭证等债权凭证直接向人民法院起诉？
破产债权是因破产程序启动前原因产生的，经依法申报确认，并从破产财产中获得清偿的可强制执行的财产请求权。债权申报是债权人参加破产程序的必要条件，破产债权人只有在申报债权以后，才取得受破产法保护的地位，才有权对破产财产提出权利请求。
根据《企业破产法》及相关司法解释的规定，债权确认的流程一般为：债权人先向破产管理人申报债权，破产管理人审查债权金额、性质等是否成立，然后编制债权表提请债权人会议进行审核，债权人会议审核后，债权人对破产管理人审查的债权结论不服，可以要求复核，对复核结果仍不服的，可在债权人会议核查结束后的15日内向人民法院提起债权确认的诉讼。
比如本案中，小熊的债权形成于破产案件受理以前，经过破产管理人审查、债权人会议审核，若无人对小熊的债权提出异议，破产管理人会将其债权作为无异议债权，提请人民法院确认。小熊据此可参加债权人会议行使表决权，并参与破产财产的分配。
Q5
在破产程序中，为什么要对商品房消费者予以优先保护？如何认定债权人是否为商品房消费者？
安居才能乐业，住房是人民群众生存和发展的重要物质载体。在最高人民法院《关于商品房消费者权利问题的批复》中，给予了商品房消费者优先保护，具体表现为商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；在房屋交付不能时，商品房消费者的价款返还请求权也优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。对商品房消费者权益予以优先保护实际上是对人民群众生存利益的保障。
关于商品房消费者的认定，主要是从购房人的购买目的以及价款支付情况等方面进行综合判断，具体而言：
❶ 商品房消费者是以居住为目的购买房屋并已支付全部价款；
❷ 对于只是支付了部分购房款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已经实际支付剩余价款的，并且其购买目的也是为了居住，也应将其认定为商品房消费者。
❖ 而对于消费者购买房屋目的的认定，法院会从案涉房屋的性质（比如房屋是否为住宅）以及购买房屋数量等方面予以综合认定。在本案中，法院从当事人的主体性质、案涉房屋的性质等方面对当事人是否为商品房消费者进行了认定，并结合案涉开发项目的具体竣工验收情况以及案涉房屋的出售情况等，综合判断并确认该房屋属于“不能交付且无实际交付可能”的情形，由此认定当事人小熊的购房款债权享有优先权。
Q6
B银行为何能够对小熊的债权提起诉讼？
一般而言，破产企业的财产不足以支付全部破产债权，不同性质的债权具有不同的清偿顺位，破产清偿中的顺位，将直接决定着债权人的受偿先后顺序。债权人申报债权后，破产管理人会对其债权是否成立，债权的金额、性质进行审查，若债权人对管理人的审查结果不服的，可在债权人会议审核债权后的15日内向人民法院提起债权确认之诉。债权人若对其他债权人的债权不服的，可按照同样的程序向人民法院提起诉讼。
本案中，B银行作为抵押权人的清偿顺位，劣后于小熊的消费者购房人债权，B银行担心其无法全额受偿，因此提起了本案的诉讼。
Q7
《企业破产法》及其司法解释对破产清偿顺序进行了具体的规定吗？
《企业破产法》及其司法解释对破产清偿顺序进行了较为详尽且严格的规定。破产企业已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为破产企业的财产。对该特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。
Q8
对破产企业的特定财产享有担保权的权利人，是否就是优先权人呢？
是的。
根据《企业破产法》第109条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。该条是破产法中的别除权制度，是指允许债权人对特定财产进行有限受偿的权利，且不受破产程序的限制。一般来说，担保物权是别除权最主要的基础权利，但别除权又不限于担保物权，其还包括法律确立的其他法定优先权。例如，民法典第807条规定的承包人享有的建设工程价款优先受偿权，而本案当事人小熊所涉及的消费者购房人优先权也是一种法定的优先权。
正如本案一审法院的评述，优先权也是有一定顺位的。一般来说，建设工程款债权优于抵押权，而消费者购房人债权又优于建设工程款债权。
Q9
作为债权人，在企业进入破产程序后，应当如何做才能保障自身权益呢？
在与企业建立债权债务关系时，应充分考虑企业的经营状况和还款能力，同时可以用设立担保的形式保障债权实现的可能性。而当债务人进入破产程序后，作为债权人可以从以下方面保障自身权益。
首先，积极进行债权申报。债权申报是破产程序中的一项重要制度，是债权人参加破产程序并行使权利的前提。债权人应当在规定的时间内向破产管理人申报债权，并提供必要的证明材料，比如案涉债权的合同、收据、发票等，以便管理人能够进行有效的审查和确认，债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向人民法院提起诉讼。
其次，积极参与债权人会议。根据《企业破产法》第五十九条、第六十一条规定，依法申报债权的债权人为债权人会议的成员，有权参加债权人会议，享有表决权。债权人会议享有决策和监督等方面的多项职权，能在比较广泛的程度和较高水平上参与处理破产事务，债权人可通过参加债权人会议、行使表决权的的形式积极维护自身权益。
最后，债权人要了解并积极行使法律所赋予的权利。在破产程序中，债权人可以根据实际情况，行使包括撤销权、抵销权等多种权利，对于管理人存在的不当行为也可以通过法律途径寻求救济。
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< 第2411期 >
本文转自Law-City法治成都，在此致谢！
编辑丨李丽莎
一审丨张子纯
二审丨陈培培
三审丨苏 禹
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原标题：《30万购房款险打水漂，她如何靠法律夺回优先权？》
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