房屋租赁合同审查要点及退租情形详解

房屋租赁合同审查要点及退租情形详解

房屋租赁合同的签订与履行关系到双方的切身利益，因此在签订前对其进行仔细审查至关重要。本文将从合同主体、房屋基本情况、租赁期限、租金支付方式等多个维度，为您详细解析房屋租赁合同的审查要点，并探讨租赁合同附件的有效性以及合同解除的相关情形。

房屋租赁合同如何审

审查房屋租赁合同可以从以下方面着手：

合同主体

1. 审查出租方与承租方的身份信息是否准确完整，包括姓名或名称、身份证号或统一社会信用代码等。
2. 若出租方为自然人，需确定其是否为房屋的合法所有人或有权出租者，查看房产证等相关产权证明；若为法人，要核实其是否有权出租该房屋。

房屋基本情况

1. 明确房屋的具体地址、面积、户型等基本信息。
2. 确认房屋的用途是否符合约定，是否存在限制使用的情况。

租赁期限

1. 审查租赁开始和结束的时间是否明确，有无歧义。
2. 注意租赁期限是否符合法律规定，例如不得超过二十年等。

租金及支付方式

1. 明确租金的金额、计算方式（如每月固定金额或按面积计算等）。
2. 租金的支付方式（如现金、转账等）、支付周期（月付、季付等）需清晰规定。

房屋维修与保养

1. 确定房屋维修责任由哪方承担，例如自然损耗、人为损坏等不同情况的责任划分。
2. 对维修的通知方式和维修期限要有约定。

违约责任

1. 明确双方违约时应承担的责任，如支付违约金的金额或计算方式等。
2. 违约情形要尽可能列举全面，避免模糊不清。

其他条款

1. 审查是否有关于房屋转租、续租等条款的约定。
2. 合同的解除条件等也要进行细致审查。

租赁合同附件有效吗

租赁合同的附件是否有效，需要从以下几方面判断。

内容关联性

如果附件内容与租赁合同的主合同紧密相关，是对主合同条款的补充、细化或者解释等，例如租赁房屋的附属设施设备清单作为附件，这有助于明确租赁双方的权利义务，这种情况下附件是有效的。

双方合意

附件需要经过租赁合同双方当事人的认可，即双方同意将该附件作为租赁合同的一部分。通常表现为在租赁合同中有明确提及附件，并且双方对附件进行了签字确认或者以其他方式表明接受附件内容。

符合法律法规

附件内容不能违反法律法规的强制性规定。例如，约定一些违法的租赁用途或者损害第三人利益的条款，即便在附件中，也是无效的。只要满足以上这些条件，租赁合同的附件通常是有效的。

房屋租赁合同能退么

房屋租赁合同是否能退需要分情况来看。

协商一致解除

如果是双方协商一致的情况下，可以解除合同。例如，出租方和承租方经过友好协商，都同意终止租赁合同，这种情况是可以退租的。

法定解除的情形

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。比如发生地震等自然灾害导致房屋无法使用，承租方可以解除合同要求退租。
2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。像出租方明确表示不再出租房屋或者承租方明确表示不再承租房屋的情况。
3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租方迟延支付租金，经出租方催告后在合理期限内还未支付的，出租方可以解除合同，承租方也可因出租方的违约行为要求退租。
4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

违约责任

如果没有合法的理由就擅自退租，可能构成违约，要承担违约责任，如赔偿对方损失、支付违约金等。