国内房子的租售比真的很低吗？

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国内房子的租售比真的很低吗？

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网易

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租售比是衡量房地产市场健康状况的重要指标，它反映了房屋租金与房价之间的关系。在中国，租售比一直是一个备受关注的话题。那么，中国的租售比到底有多低？与海外市场相比又如何？本文将为您详细解析。

中国目前租售比几何？

根据中金公司的研究报告，截至2024年2月末，北上深平均住房租售比为1.92%，重点27个一二线城市平均为2.22%。对于主流一二线城市以外的租售比统计相对缺乏，结合贝壳数据对约50座二三线城市做了截面统计（时间截至2024年2月），数据显示租售比范围在2.0-4.1%，平均值为2.8%。这一样本内租售比位于高端区间的主要是东北地区和西南地区城市。

如果考虑目前中国的租房市场约六成集中于一二线城市，以市场规模作为权重，加权测算可得出，中国住房的租售比平均或在2.4-2.5%。如果把租售比视作“估值指标”，以城市常住人口作为权重，则中国住房的平均租售比或在2.6-2.8%之间。

海外市场租售比几何？

基于数据可得性，主要对美国、日本、英国、中国香港做了具有一定历史长度的相关统计。以2010年以来的毛租售比均值来看，美国全国在6.0%，日本东京都市圈在6.9%，英国和德国平均分别为4.8%和3.7%，中国香港为2.7%。

如果剔除房产税之后的净租售比差异有所收敛，但梯度不改。比如美国和日本剔除房产税之后的净租售比都在4.5%左右，英国约3.6%，中国香港仍为2.7%。

借助Numbeo的数据对全球76个重点城市2010年以来的租售比情况做了统计，主要发现如下：

城市间梯度分明。以2023年租售比为例：低于2%的为北京、上海与韩国首尔（其中首尔最低）；2-3%之间的有16座城市（占比21%）；3-4%之间的有22座城市（占比29%）；4-5%之间的有17座城市（占比22%）；5%以上的在绝对水平上就更为离散，样本中最高的城市超过10%。
地域特征明显。租售比较低（3.5%左右或以下）的城市，主要位于东亚与欧洲相对富裕国家（主要是北欧、西欧、瑞士等）的核心城市；中间段（不超过5%左右）的城市，主要位于南欧、南亚（主要是印度）、澳洲，高端的城市主要是位于美国、东欧与中亚地区。

如何从比较视角看中国租售比？

从分子端（租金）做调节或许可以解释中外租售比的大部分差异：

中国内地租户的收入分位数可能是偏低的。估算显示，美国和日本的租户平均收入可能大体位于全国居民家庭收入的第三到第五分位之间，中国香港位于第五到第七分位之间，而中国内地或大多位于第二到第四分位之间。
对分子端做调节后，中国内地与海外市场的租售比差异明显收敛。若假设中国内地租房群体未来的收入分位数向美国和日本靠拢，则一二线城市的租售比可能上升30-40%，整体上或达到3%左右，全国平均租售比可能上升至3.5-4.0%，与美、日约4.5%的净租售比和英国3.6%的净租售比差异明显收敛。

对于分母端（房价水平），从支出结构视角，中国购房家庭在住房领域的支出负担或许偏高一些。一般而言，大部分海外经济体购房家庭贷款月供占可支配收入的比例在20-25%区间，中国内地和中国香港缺少直接针对这类群体的支出结构统计，但从发放按揭贷款时对月供做压力测试的标准通常为50%（美国大部分贷款该指标不超过28%）这一点来看，两地购房家庭的月供水平可能相对海外经济体是更高的。