2025年中国楼市现状与未来展望：告别暴涨时代，进入调整期
2025年中国楼市现状与未来展望：告别暴涨时代，进入调整期
2025年伊始，中国房地产市场走势备受关注。从深圳"买一送一"的促销手段，到百强房企销售数据的下滑，楼市现状引发广泛讨论。本文将从多个维度解析当前房地产市场的表现，并展望未来发展趋势。
当前楼市促销情况
进入2025年后，深圳楼市出现"买一套送一套"的促销手段。例如，某项目按备案价购买住宅，可赠送价值约180万的公寓；选择折扣购买住宅，则在86折基础上还有降价空间。这种促销方式并非首次出现，去年深圳就有类似案例，如送新房首付、送统建楼等方案。
开发商为何热衷于"买一送一"而非直接降价？一方面，这能加快去库存，防止资金回笼慢和风险加大；另一方面，这种优惠能聚拢人气，加速资金回笼。然而，这类促销更多是噱头，购房者需谨慎评估。
数据印证楼市压力
2024年1-12月，TOP100房企销售总额同比下降30.6%，12月单月销售额也下降3.41%。楼市呈现两极分化：大部分项目以价换量，少部分优质项目凭借区位优势实现量价齐升。
从土拍市场看，北上广深及部分强二线城市土拍火热，楼面价动辄七八万甚至超十万；其他地区则以底价成交或流拍为主。这表明房价普涨或普跌时代已结束，一线城市和强二线城市优质房源保值性更强。
新房与二手房市场分析
对比多国房地产周期管理数据，我国新房开工指数已接近美国次贷危机后的低点，市场调整接近底部但不会马上反转。二手房价格下跌幅度处于中间位置，未达到美国次贷危机最低点。
一二线城市库存销售比达2.75∶1，是全国最高。住房供应过剩与购买力不足双重难题交织，让楼市面临严峻挑战。目前一二线城市有修复可能，但持续时间难以预料；三四五线城市大概率陷入长期阴跌。
财政收支与棚改情况
经济下行导致卖地收入减少，财政收入占比大幅下降，收支缺口增大。100万套棚改计划虽有两到三万亿货币化资金，但分摊到300个城市后作用有限，只能起到托底作用。
楼市发展动力
从人均房产套数和住房面积看，我国与发达国家相比仍有提升空间。但居民负债率高，基尼系数大，实际用于买房的资金有限。城镇化率提升空间主要在部分二线及三线以下城市，但面临人口流出问题。
房地产在GDP中的占比目前相对合理，与日本1990年相比调整得还算到位。预计2026年一季度GDP将迎来拐点，居民收入企稳后楼市才有希望企稳。
未来展望
- 经济指标与楼市企稳：预计2026年一季度GDP迎来拐点，居民收入企稳后楼市才有希望企稳。
- 收入杠杆与房价：未来几年GDP增速预计在4%左右，居民收入增速不高，房价难反弹。
- 贸易战影响：美国对华关税将逐步提高，预计2025年底汇率达到7.6，2026年底达到7.75。
- 人口因素：生育率下跌对劳动市场的影响要到2030年后显现，短期内影响有限。
结论
中国楼市已告别暴涨时代，投资客不应期待房价暴涨。刚需和改善型购房者可趁低迷期考虑入手。