香港买房到底需要多少钱？值不值？！
香港买房到底需要多少钱？值不值？！
香港楼市取消辣招（即“撤辣”）后，楼市迎来久违的热闹。但香港楼市大火，是否说明可以“闭眼入”？投资香港房产到底值不值？新政后在港购房需要注意什么？想要更清晰了解以上问题，需要从楼市走向、持有成本、真实回报、按揭、资质门槛等方面来综合判断一下。
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1.香港楼市处下行周期，未来仍有不确定因素
事实上，近两年以来香港楼市进入低迷期，叠加美联储加息等因素影响，香港楼市需求疲软，人口流失、房价持续下行。
据香港中原地产监测，2023年香港138个中原楼价指数成分屋苑中，共有116个屋苑楼价下跌。据香港差饷物业估价署最新数据显示，2024年1月全港私人住宅楼价指数报306.4点，按月跌1.57点，已连跌9个月，累跌13.5%，创逾20年最长楼市跌幅。
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此外，香港北部都会区将在未来5－10年成型，预计新增提供约50万套住房，届时估计会对商品房造成一定的冲击。所以综合来看香港楼市是否会借此“触底反弹”？楼市未来是否能企稳？不确定因素还很多。
2.租金回报率到底如何？“以租养贷”可行吗？
新政后的香港置业之所以备受关注，绝大部分原因是看中了其高租售比、高投资回报，部分优质资产的租金回报可达3－4％，这个比例的确要优于内地一线城市。
但事实上，在港购置房产并非准备首付就可一劳永逸了，其在购房、持有、出租（如不用出租则可免去此环节）三个阶段都需支付额外的相关费用。
在购房时，除房价以外购房者需支付从价印花税、律师费、评估费，如果是二手房还需支付中介代理佣金等。
具体来看，从价印花税根据房屋售价决定，最高的可达楼价的4.25%。律师费和物业销售及楼龄有关系，通常为房屋售价的百分之五；而代理佣金（二手房）则根据情况而定。
在持有房产环节，业主方还需额外支付物业管理费（3-5港元/平方尺）、差响（5％）、物业税（约15％）、地租（3%）等费用。
最后，如果在港持有的房产想要出租的话，则需要支付出租相关费，包括：中介费用（半个月房租）、租金印花税（根据租金总额及租赁时间来收费，年租约为0.5%）、物业税（约为15%）。
按揭方面，目前香港普遍的按揭利率是H 1.3，Cap P-2。H就是Hibor（拆借的意思），目前利率H是4.49%，H 1.3就是5.79%。随着美联储加息，香港采用联合汇率制，所以目前的利率大约在3.65%左右。
所以“撤辣”后在港置业到底得花多少钱？举个例子吧，帮助大家更直观的感受一下：
假设在香港购入一套700W的450尺两房单位，加上支付律师税，中介佣金，印花税，总成本约为730W。首付出280w，贷款420w，利率最高为4.125%，每月需还款2w。
以房子租值每月两万来计算，每年就是24万，持有物业时每年需支付管理费、差响地租，出租还需要支付物业费、印花税，大约需支出6万，另外需要交下一年暂缴税，中介佣金（半个月租金）等各种费用。
也就是说，哪怕租金和每月按揭可以持平的情况下，持有方仍需支付不少的额外费用。普遍房子扣除掉保有环节的成本之后出租真实的回报应该约2.2%－2.4％。
说到这儿，那些期望可以实现“以租养贷”的投资型购房者可以打消念头了。对比之下，在香港部分人会更倾向把资金存银行，因为年回报率也都有约4%。
至于网上打出的“300万拿下一套房”的旗号，其实也是一些位置偏远或者房龄达40-50年的“老破小”，这类房子自然租值也不会很高，回报率也会大打折扣。
3.内地人赴港置业限制门槛高，存在一定阻力
目前，如果是内地人赴港置业，资金门槛较高，无香港永居亲属证明的贷款人贷款额度不得超过60%。另外，当前中国内地的外汇管制政策还是十分严格的，每年每人常规的换汇额度是5万美元，受此限制内地购房者需要通过合规渠道将资金汇入香港账户。
最后还要提醒一点，据在港业内人士透露，银行对内地收入证明、税单以及还款能力压力测试会相对严格，核批准则要求也会提升。
总结来看，香港“撤辣”对香港非永居人员置业的确放开了一个口子，对楼市信心的恢复有一定的促进作用。但交易量短期爆发不意味着未来房价会持续上涨，在当前的市场环境下，长期来看对于想要前去置业投资的购房者来说，还需谨慎。