土建移交常见问题及关注要点有哪些？
土建移交常见问题及关注要点有哪些？
土建移交是建筑施工过程中的重要环节，其质量直接影响精装施工的进度和效果。本文详细探讨了土建移交过程中常见的问题及关注要点，为建筑行业从业者提供了实用的参考和建议。
精装交付品质离不开各工序搭接，土建工作面移交是重要一环。如若产生土建遗留问题对精装施工影响重大，一旦土建总包撤场，后期需要耗费大量时间、精力、成本来处理这些遗留问题，导致工期滞后，甚至将影响最后交付结果。
因而，项目部需充分重视移交质量，以保证现场施工流畅，节约施工时间成本，确保项目按时保质交付。
土建移交过程中出现的高频问题
为啥界面移交时总是责任纠纷不断？说到底，还是土建、分包、精装在质量、进度、标准移交时的问题。
土建总包整改力度弱，移交进度缓慢
不少项目面对土建移交精装都感到头疼不已，尤其是在移交标准未明确、土建本身又处于进度滞后的情况下，移交工作千难万难，极易造成精装单位进场窝工，影响整体工期进度，最终盲目乱干抢工赶进度保交付，现场品质无法得到有效保障。
土建移交可视化管理图△
土建进度滞后，影响精装工期和质量：
项目施工建设环环相扣，土建阶段遗留的问题，都可能成为精装阶段的隐患。一旦土建进度不达标，不仅压缩了精装工期，更可能带来其他质量问题。
移交工作不细致导致痛点问题频发
土建“带病移交”，拉低精装成品质量：
土建带病移交精装，等到精装完成时才发现。土建与精装修单位、精装修与分包单位扯皮，发生质量问题互相推诿，无法判定责任主体，精装成品质量被拉低。
- 三线移交出纰漏，完成面高度控制无保障
土建与精装控制线移交草率，标高管控失误，各完成面高度相互冲突，部分问题的出现甚至会影响室内净高，从而造成群诉。
找平地面标高不准确，导致地板与门槛石高低差明显△
- 土建抹灰面开裂空鼓，强度不足，埋下精装隐患
开裂空鼓问题多发，一旦发生，影响人们的正常居住，带来很多麻烦。究其原因，墙面基底本身可能就存在问题，在土建提交过程中未足够重视基层质量，给后续精装移交埋下隐患。
左：抹灰面开裂破坏腻子 右：基层强度不足导致空鼓△
- 土建遗留渗漏，二次修正成本高
某项目前期土建移交草率了事，现场未做闭水、淋水试验，精装单位便开始大面施工，一到雨季现场出现大面渗漏情况，破坏精装施工成品，造成不必要的二次返工。
左：卫生间渗漏 右：管根吊洞渗漏△
- 预留尺寸（空间洞口等）未复核，大量拆改
某项目门套安装过程中发现，门洞预留尺寸过大，安装不牢固且收口面易产生开裂；经复核现场大面均存在此问题，耗费大量人力物力进行拆改返工。
门套线与墙体存在较大偏差，现场拆改△
- 机电点位预留不精准，移交过程中不重视，影响后期使用
以南昌某项目为例，该项目在柜体安装过程中发现，大量柜体与预留机电点位冲突，导致柜体安装完成后，机电点位无法正常使用；由于大面施工已完成，拆改成本较高。
现场机电点位冲突图示△
土建精装移交时缺乏工作面移交标准
没有相应工作面移交标准，容易导致基层检查不全面，问题整改不彻底，移交责任划分不明确。
针对土建精装移交时缺乏相应工作面移交标准的移交问题的解决，可以从这里入手：
尺寸检查项
对房间净空尺寸及平整度进行检查，保证结构横平竖直，净空、进深开间满足设计要求，复核土建尺寸是否与精装方案设计基础一致，确保整体精装设计效果落地。烟道检查项
此项主要是对烟道是否符合安装要求，以及对烟道的观感质量和功能进行检查，排除烟道根部渗漏、管道错搭和漏烟反烟等问题。墙面检查项
墙面检查项主要是检测土建抹灰墙面垂直、平整、阴阳角方正以及是否存在空鼓、裂缝等质量问题，确保墙面涂料观感。公共区间查验
公共区间查验的重点在于检测屋面降排水措施是否符合要求，以保证排水效果；检查外立面涂料接缝平整度，以保证外墙整体观感。外门窗查验
外门窗查验的重点在于检验外窗是否存在渗漏，避免造成不必要的返工，影响后续精装工序。栏杆查验
此项主要是检查固定件是否满足规范要求，确保其安全性；并对其细部观感进行观察，深化设计，完善交接面收口。
确保顺畅移交建议及注意小结
强抓源头
严控过程
移交四原则
精装施工总结
提前介入（重点：楼面平整度，挂网拉毛防止开裂空鼓，砌筑放线准确门窗洞准确门垛不错位准确，抹灰平整垂直转角方正，铝合金门窗安装垂直水平居中不错位，塞缝到位多余砂浆及时清理，收口抹灰平整方正不开裂空鼓。）；
土建条件：材料堆放场地（堆放有序整洁，减少损耗），垃圾堆放场地，垂直运输工具，临时供水供电，照明；
装修条件（限制大）：材料申购算量准确（工期，色差，节奏），辅料水泥沙市场行情供应及时；
移交样板，工序样板，分部施工样板，建立跟进检查验收记录（不断交底改进），下道工序必须上道工序验收通过才能进场；
移交质量（铝合金班组一定要参与，防水班组参与）；
做好隐蔽工程验收（防水闭水实验，给水通水压力实验，排水通球实验，外墙外窗淋水实验）；
墙面防水材料控制验收监督（最好一个班组施工负责）；
遗漏遗留整改问题多，拖延（复检终检制）>工期，烦琐，质量；
门窗扇，室内栏杆，下滑安装，阳台防水滞后。
土建移交及精装施工过程凸出问题
■ 土建水电系统性凸出问题：
1）开裂空鼓
2）楼面不平整超高打凿超厚铺贴
3）厨卫抹灰不平整不垂直转角不正
4）窗台大小头
5）门垛错位
6）铝合金安装不垂直不水平弯曲错位塞缝收口多余砂浆未清理
7）梁底高低,
8）内外墙打点偏差大
9）底盒孔位凹陷难收口（打点后再安装预埋）
10）给水排水损坏超高
11）防水涂刷质量不稳定
12）卫生反坎超高
13）窗洞位置偏移误差大,
14）门洞尺寸偏差大（后患无穷）
■ 精装系统性问题：
1）乙供材料质量把控（关键）
2）甲供主材质量把控，算量准确（预留瓷砖维修）
3）辅料供应，
4）甲供石材,瓷砖质量把控，上料监督
5）甲供材量尺准确
6）垂直运输受限制
7）质量控制（交底，检查跟进记录及时，整改彻底）
8）上道工序完成整改验收才能进入下道工序
细化移交过程管理，落实“三定”原则
项目可将移交计划细分，做好场内分区域、分楼栋移交计划，并形成土建移交精装的进度可视化管理。同时，在移交工作开始前应组织总包及精装单位进行界面移交交底会议，明确移交细部规则及移交时间，排查问题清单及绘制问题销项表，定时定点定人（“三定”）进行销项处理。
明确移交争议处理方法
若没有做好土建工作面移交，遗留较多问题风险，现场管控稍不注意就会给后续工作埋下隐患，因而可明确移交争议处理办法，可避免后续出现的责任推诿。
具体如下：
在精装单位认为现场条件完全未达到交接验收标准，但项目仍要求进场时，可提请区域平台主持复检验收，核查后的所有质量问题，由精装单位进行整改，由此所产生的费用直接从土建总包的进度款中扣除给精装单位。
在现场条件大部分都达到交接验收标准时，项目部可安排总包部分或分批次移交，并要严格落实剩余整改工作完成。
如大部分已达交接验收标准，局部或个别项未达到交接验收标准，在不影响精装单位总体进场施工的情况下，项目部要求精装单位进场，精装单位考虑总体进度同意进场，但未在《施工场地交接验收确认单》上签字，后续质量问题应根据实际责任由项目部鉴定，如实划分。