物业隐形收入之三：物业隐形收入过百万 这些钱应该归谁？
物业隐形收入之三：物业隐形收入过百万 这些钱应该归谁？
一个建面10万平方米小区隐形收入就近百万元，难怪能轻而易举点燃业主和物业之间的矛盾点。那么，小区公共部分到底该归谁所有？《物权法》已经给出了答案。物业公司除了收取物业费以外，还有这么多额外收入，那么这些额外收入，到底应该如何处理，对此，记者咨询了相关律师。
公共部分权益归业主，但收益未必
首先，业主对于建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的地上车位，业主具有所有权，也就是说，这些东西都是归整个小区业主共有的。
其次，《物权法》第七十条规定：业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《吉林省物业管理办法》第六十六条规定：擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的；擅自改变物业管理用房用途的；擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的，业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生以上纠纷，可以向县级以上人民政府的房地产行政主管部门投诉。
公共区域收益如何分配，合同说了算
据吉林良智律师事务所梁艳律师介绍，通常业主对物业收入的质疑主要在小区公共收益（如电梯广告等）的归属方面，依据相关法律法规，公共经营收入应属于全体业主所有，但是在公共资源经营过程中会产生成本，公共经营的全部收入扣除成本后的收益，应通过业主大会决议，以《物业服务合同》约定其使用用途。
也就是说，想要对公共区域收益进行管理和处理，首先小区要有自己的业主大会，《吉林省物业管理》第十条：物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。成立业主大会后，需同物业公司签订一份能很好地约束物业公共设施用途和收益的《物业服务合同》。从而来保障业主对公共设施收益的知情权。
梁律师还介绍，公共收益的使用主要集中在三个方面：一是专项用于小区设备设施的维修；二是纳入公共维修资金；三是补足物业费的不足。无论用于何处，都应该投入到小区的公共事务中，让业主受益。
“隐形收入”之争关键在“隐形”
对于“隐形收入”，小区业主们的态度也各有不同。有业主认为，可以让物业在公开账本的前提下保留这部分收益。“适当补贴物业也是可以的，但是至少要让业主清楚这部分收入有多少，花到哪里去了，是不是真的用在了小区环境的维护上。”市民程先生说。
有的业主则认为，既然是利用小区公共空间和公共权益获取的收入，那么就应该归全体业主所有，物业无权支配。“如果物业认为没有这些收入就运行不下去，可以向业主大会或者业主委员会申请拨付部分资金，但前提是：这些收入必须离开物业的管控。”市民张先生认为。
阳光化是最好的“拆弹专家”
既然，物业与业主间的矛盾关键在于隐形收入，那么把“隐形收入”阳光化就是关键中的关键。事实上，在长春物业市场，还是有很多物业公司正在朝着阳光化的方向努力，正如万科物业所言，阳光是最好的消毒剂。物业收入“阳光化”则是最好的拆弹专家。
保利物业：收支透明仅是物业服务提升第一步
保利某楼盘物业经理告诉记者，保利物业每年年底会将物业收支明细对业主进行公开，同时对第二年物业投入进行公布。
“物业收支透明仅仅是提升物业服务的第一步，相比物业的收入和支出，业主更关心物业到底尽没尽心给我打扫卫生、维护园区，甚至是保安有没有按时巡逻，也就是说，业主更关心物业服务地到底怎么样，做好服务才最重要。”
赢时物业：签订合同时 敏感问题应有明确规定
新星宇赢时物业总经理刘立华认为，物业公司在跟业主签订合同之初，就应该将一些物业公司和业主都关心的敏感问题，在合同里有所体现。
一旦出现了合同里无法体现和说明的问题，应该通过业主委员会，和业主进行交流，之后再作决定，这样可以有效避免物业和业主之间的矛盾。
另外，刘总认为，目前物业行业很浮躁，会有一些低价中标等恶性竞争的情况，物业应该进入良性竞争阶段。
好的物业服务不仅可以赢得业主的口碑，还可以使业主的房子保值甚至是升值。
把客户需求放在首位，应该先把物业公司的本职工作做好，不要脱离本职工作，和客户建立良好的关系，因为客户口碑最重要。
万科物业：阳光是最好的消毒剂
一些物业公司从业人员认为，随着工资水平的不断上涨，近年来物业公司不得不面对行业的困境：管理费提价困难、人员成本节节攀升、服务品质要求不断提高、创新和创收都陷入困境。
面对物业行业的困境，万科物业一直认为“阳光化”是解决问题的关键，万科物业一直朝着阳光化物业前行。
万科物业每季度向全体业主公布物业服务报告，做到财务透明。万科物业认为，阳光是最好的消毒剂。
物业服务收支公示，能直接督促物业提升服务等级，让业主享受到更加优质的服务。
同时，让业主尊重物业，理解物业在现实工作中的难处，这样保证物业费的上缴率。物业公司主动把账目公示出来，让业主做到心中有数，可以了解到物业公司的具体职责是什么，这对于物业以后工作的顺利开展很有帮助，从而形成一个良性循环。