瑶海老城区的大规模城市更新和房地产市场分析
瑶海老城区的大规模城市更新和房地产市场分析
合肥瑶海区正迎来大规模城市更新，涉及多个片区和城中村改造项目。这一轮更新不仅改善了城市面貌，也对当地房地产市场产生了深远影响。本文将为您详细解析瑶海区的城市更新计划及其对房地产市场的影响。
瑶海五大片区城市更新全面启动
今年，瑶海区将重点推进五大片区的城市更新工作，涉及胜利路、铜陵路、和平片区等多个区域。根据《合肥市2024年城镇老旧小区改造提升工作实施方案》，瑶海区将改造提升12个老旧小区，具体包括文明大院、金地苑等小区。此外，瑶海区还将对10个中央财政支持的老旧小区进行改造，如市二院小区、航道局等。
在城中村改造方面，瑶海区将重点推进东部新中心城中村改造片区项目，解决螺东、柳萌塘五组、朱岗等7个城中村问题。同时，还将实施5大片区改造，总占地面积约18.45平方公里，涉及28个城中村改造。
人口密度全省最大，潜在购房需求庞大
作为合肥四大主城区之一，瑶海区常住人口逾百万，是全省人口密度最大的城区之一。七普数据显示，瑶海区10年净增人口量位居全省第二。此外，瑶海区拥有全市最密的轨道交通网，已开通的5条地铁线路全部经过瑶海区。
近年来，瑶海区通过大规模城市更新，有效改善了板块的城市界面，并丰富了公园、停车场等一系列市政配套。城市更新主要分为三种模式：单一的城中村改造、片区综合改造以及工业遗存改造。其中，片区综合改造采用肥瘦搭配的土地出让方式，实现了资金自平衡。
瑶海老城区新房、二手房市场分析
瑶海老城区的房地产市场主要分布在东七里和万达旁。其中，东七里板块的星汇君澜即将清盘，主力在售约105-135㎡户型；名邦紫庐轩当前主要在卖约110-123㎡户型，单价1.69万/㎡起步。置地中心作为合肥赫赫有名的限价盘，当前所剩房源不足500套。
瑶海万达广场旁，主要是伟星的两个盘。其中伟星宸ONE即将加推高层18#，主力面积段108-123㎡，据说单价1.85万/㎡，首付40万起就能买到；伟星长城御澜道则主要在售约110-143㎡户型。距离一环不远的花语天境，主要在售约111-143㎡户型，这也是合肥为数不多的7层真洋房产品。
至于瑶海的二手房市场，保利熙悦府和龙湖天璞是绕不过去的存在。其中，保利熙悦府是38中+和平小学的双本部学区房，最新成交近2.7-2.9万/㎡；龙湖天璞是龙湖刚交付的次新房，最新的二手房成交价2.7-2.8万/㎡。这两个小区是瑶海高品质二手房，其余二手房小区，大多房龄较老，再加上很多品质、物业等都不占优势，都陷入到了低流动性的困局。甚至于一些老房龄小区，房价已跌到了1万/㎡以下，如大兴新居A区，新成交的82㎡户型，单价6952元/㎡；铜陵新村最新成交的60㎡户型，单价8641元/㎡。
专家观点：瑶海城市更新需系统谋划
对于瑶海老城区的发展，相关专家建议：
- 坚持系统性、整体性谋划，根据合肥市国土空间规划的总体要求，尽快制定《瑶海区城市更新指导意见及实施细则》。
- 以片区综合更新改造为重点，摆脱单一的棚户区改造、单一的老旧小区改造和单一的城中村改造的这种单打独斗改造模式。
- 大胆支持高水平开发企业深度介入城市更新工程，鼓励各方社会资本参与城市更新工程，充分发挥市场在城市更新中的作用。
- “改、拆、建”三种城市更新的方式有机结合，适当增加“拆”与“建”比例，尽量避免“以旧修旧”的无效更新效果。
- 坚持先安置、后更新的原则，允许城市更新的受益居民自主选择原地实物安置、异地实物安置、货币补偿、房票安置、“以旧换新”等更新安置方式。
某房企投资负责人认为：瑶海老城区最大的优势是配套较为醇熟，城市烟火气比较浓厚。这几年来，随着城市更新的大规模推进，一直被人诟病的城市界面，也在不断改善。但随着市场大环境的变化，除非是滨湖这样的一流地段，不然主要还是靠房企自身的品牌、产品。只有在这方面下功夫，才能突破重围。
第一房智库认为：瑶海的过去是辉煌的，曾在合肥的城市发展上留下了浓墨重彩的一笔，曾创造了多个安徽第一、中国第一，为合肥产业发展和现代化建设奠定了坚实基础。瑶海的未来，乘着城市更新的大势以及大规模的旧城改成、东部新中心的发展，其城市面貌也将焕然一新，成为合肥东部的重要经济发展极。
结语
过去20多年，合肥从政务到滨湖、高新，城市发展的中心总是在西南。可随着合肥城市能级跃迁式的替提升，无论是版图扩张的需要，还是高质量协调发展的需要，合肥东部都需要强势发展。正是在这种背景下，主城瑶海再次崛起，承担起了合肥东部第一增长极和发展新引擎的历史使命，未来发展可期。