法拍房租赁合同虚假性之法律解析与实务应对
法拍房租赁合同虚假性之法律解析与实务应对
在司法实践中，法院拍卖房产（以下简称“法拍房”）是一项重要的执行措施，旨在通过变价被执行人财产以实现债权的清偿。然而，在法拍房交易过程中，尤其是涉及租赁关系时，往往存在一些不规范甚至违法的操作。其中，最为常见且亟需引起注意的问题之一便是“假租赁合同”的现象。所谓“假租赁合同”，是指在法拍房交易过程中，虚构租赁关系或者以合法形式掩盖非法目的的租赁协议。这一行为不仅扰乱了正常的司法拍卖秩序，还可能损害买受人的合法权益。本文将从法律角度对“法拍房租赁合同做假”这一问题进行深入分析，并探讨其应对策略。
何谓“法拍房租赁合同做假”
法拍房租赁合同虚假性之法律解析与实务应对 图1
在司法实践中，“法拍房租赁合同做假”是指被执行人或其他相关人员，在法院拍卖房产的过程中，通过虚构或夸大租赁关系的，干扰拍卖程序或者损害买受人权益的行为。具体而言，这一行为可能表现为以下几种形式：
虚构承租人：被执行人或其关联方在明知无法履行租赁合同时，虚假签订租赁合同，并以“承租人优先权”的名义主张以远低于市场价的价格购得法拍房。这种行为严重损害了买受人的合法权益。
恶意抬高租金：通过虚构高额的月付租金，使评估机构在计算拍卖保留价时将该因素纳入考虑范围，人为抬高房产价值，进而影响最终成交价格。
虚假租赁关系：被执行人与案外人恶意串通，签订明显不符合常理或违背交易习惯的租赁合同。例如，在空置房产上虚构长期租约，以此阻碍房产顺利拍卖、降价或其他买受人的合法权益。
法拍房租赁合同虚假性之法律解析与实务应对 图2
- 倒签租赁合同：在司法拍卖前，被执行人与其关联方签署日期早于法院查封时间的租赁合同，意图利用“买卖不破租赁”的原则对抗后续买受人。这种行为通常发生在执行程序启动后不久，具有明显的恶意性。
“法拍房租赁合同做假”的法律定性和责任承担
（一）虚假租赁合同的法律认定标准
根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”同时，第六百五十四条规定：“融资租赁合同的内容一般包括以下条款：（一）租赁物的名称、数量、规格；（二）租赁期限；（三）租金及其支付方式……”从上述规定可以看出，租赁合同的基本要素应当完整且真实。
在司法实践中，法院通常会对租赁合同的真实性进行严格审查。具体而言，虚假租赁合同可能涉及以下法律问题：
意思表示真实性：如果承租人与被执行人存在关联关系（如亲属、朋友或其他利益输送关系），则该租赁合同可能存在恶意串通的嫌疑。
租金支付能力及合理性：
- 承租人的租金支付能力是否与其经济状况相符合；
- 租金标准是否显著高于或低于市场价，以至于不合理；
- 合同履行情况是否存在异常，如承租人未实际入住但按时支付租金等。
用途与常理不符：例如，在空置房产上签订长期租赁合同，或者在司法拍卖前突然出现大额租金支付记录等情况。
时间节点的问题：租赁合同的签署时间是否在法院查封、押房产之前，是否存在“倒签”或“补签”的嫌疑。
（二）虚假租赁关系的法律后果
- 影响司法拍卖程序的严肃性：
- 如果虚假租赁合同被用于阻碍房产顺利拍卖、降低起拍价或成交价，则可能导致执行程序受到不当干扰。
- 对买受人权益的侵害：
- 买受人基于不实信息支付了较高的代价，却可能在后续使用中面临不确定性甚至权利受损的风险。
- 被执行人的责任承担：
- 如果法院认定租赁合同为虚假，则出租方（被执行人）可能需要承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：“因故意或者重大过失导致对方损害的，行为人应当承担赔偿责任。”
（三）相关主体的责任划分
在“法拍房租赁合同做假”案件中，相关主体的责任划分主要取决于其行为性质及主观过错程度。可能涉及的责任主体包括：
- 被执行人：
- 如果被执行人故意虚构租赁关系以阻碍执行，则应承担相应的法律责任。
- 承租人：
- 承租人如果明知或应当知道租赁合同存在问题仍配合被执行人进行虚假交易，也将被视为共同侵权行为人。
- 拍卖辅助机构：
- 包括评估公司、拍卖公司在内，如果存在未尽到审查义务的情况，可能需要承担相应的过错责任。
- 法院的监督与追责：
- 作为执行程序的主导者，法院应当严格审核租赁合同的真实性，并在发现假合同的情况下及时采取措施纠正。此外，对于滥用“买卖不破租赁”原则的行为，法院可以通过释明、变更拍卖保留价等方式进行规制。
“法拍房租赁合同做假”的司法应对策略
为有效应对“法拍房租赁合同做假”这一问题，司法实践中应当采取以下措施：
（一）加强事前审查机制
- 核实承租人的真实性：
- 法院在拍卖程序启动前，应要求被执行人提交完整的租赁合同及相关材料，包括承租人的身份证明、租金支付凭证等。
- 实地调查租赁情况：
- 对于争议较大的租赁关系，法院可以通过现场查看租赁物的使用状态（如是否存在人住痕迹）、询问周边众等方式进行核实。
- 引入专业评估机构：
- 聘请专业的房地产评估机构对房产的实际状况及市场价值进行全面评估，并在报告中包含对租赁合同合理性的分析意见。
（二）强化拍卖机构的监督职责
- 明确拍卖公告中的风险提示：
- 在拍卖公告中明确告知竞买人，若发现租赁合同存在虚假情形，法院将根据实际情况调整保留价或其他适当措施。这有助于防止被执行人与承租人的恶意串通行为。
- 加强拍卖机构的审查义务：
- 拍卖机构应当对被执行人提供的材料进行严格审核，并向法院报告任何可疑之处。如果因未尽到审查义务导致虚假租赁合同生效，则可能需要承担相应的法律责任。
（三）事后追责与权益保障
- 建立追责机制：
- 如果在拍卖完成后发现租赁合同为虚假，买受人有权申请人民法院撤销拍卖结果，并要求被执行人赔偿因此造成的损失。
- 畅通权利救济渠道：
- 法院应当设立专门的投诉和举报渠道，接受买受人或其他利害关系人的监督。对于确实存在的虚假租赁合同问题，应当依法予以纠正。
（四）推动“买卖不破租赁”的合理适用
- 审慎适用原则：
- “买卖不破租赁”原则的核心目的在于保护承租人的合法权益，但在执行程序中，法院需要在保护承租人利益与实现债权之间寻求平衡。对于虚假租赁关系，应当坚决排除其对法拍房交易的干扰。
- 细化操作规程：
- 针对司法实践中出现的具体问题，可以制定统一的操作细则，明确租赁合同审查标准、虚假合同的认定程序等重要内容。
（五）利用科技手段提升监管效率
- 建立信息共享平台：
- 在全国范围内建立统一的房地产租赁信息平台，记录承租人与出租人的真实交易情况，便于法院快速查询和核实相关信息。
- 运用大数据分析技术：
- 利用大数据技术对被执行人及承租人的行为模式进行分析，识别异常交易特征并及时预警。
案例启示
为更好理解“法拍房租赁合同做假”问题的具体表现形式及其法律后果，在本文中可以列举两个真实案例：
（一）公司诉陈虚假租赁合同纠纷案
基本案情：被执行人陈将其名下一处商业用房以明显不合理的低价出租给其关联公司，企图通过“买卖不破租赁”的原则阻碍法院将该房产纳入拍卖程序。
法院裁判观点：
- 法院经调查发现，承租公司实际上并未在此处办公，租金支付完全来自于被执行人。因此认定租赁合同为虚假，并未采纳相关抗辩理由。
- 最终，法院按照评估价对该商业用房进行了强制执行拍卖。
（二）银行诉张、李虚假租赁合同案
基本案情：被执行人张在法院查封其名下一套住宅后，与朋友李签订了一份高额租金的长期租赁合同，并以此为由要求暂停拍卖程序。
法院裁判观点：
- 法院通过对李银行流水进行调查发现，李并没有支付相应租金的能力。进一步现场检查表明该房产一直处于空置状态。
- 法院认定双方存在恶意串通行为，判决租赁合同无效。
“法拍房租赁合同做假”问题不仅影响了司法拍卖程序的公正性，也损害了债权人的合法权益。对此类行为的规制需要从制度设计和实际操作两个层面进行改进：
完善法律法规：建议出台相关司法解释，细化租赁合同审查标准和虚假合同认定程序。
强化部门协作：加强法院与、税务等部门的，建立信息共享机制，共同打击虚假交易行为。
提高公众法律意识：通过宣传典型案例、开展法治教育活动等方式，增强人民众的法律意识，减少虚假租赁合同现象的发生。
解决“法拍房租赁合同做假”问题需要多方共同努力，在法律制度、执行程序和技术手段等多个维度进行综合治理，才能有效维护司法公正和债权人权益。