重磅！多地实行“套内面积”计算房价！西安...
重磅！多地实行“套内面积”计算房价！西安...
2024年楼市迎来多个“历史性”转变，其中“公摊面积”政策调整尤为引人关注。9月5日，湖南省湘潭市发布新政，允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传。这一政策变化不仅引发市场热议，也让人们重新审视“公摊面积”这一长期存在的争议话题。
多地优化调整计价方式
事实上，湘潭并非首个提出可按住房套内面积计价宣传销售的城市。在今年，多个城市都对计容建面、得房率、阳台进深等方面做出了优化调整：
- 深圳《深圳市建筑设计规则》修订内容中提到，避难层、机房等两大部分公共空间列为“不计容面积”；
- 在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米，“飘窗”面积将可加大一圈；
整体来看，这些城市提出的新规定主要围绕两种方式：一种是直接按“套内面积”计价，另一种则是减少公摊面积、提高得房率。
“取消公摊”的争议与挑战
为什么大家都在呼吁“取消公摊”？这主要源于公摊面积的不透明性。一些开发商会利用公摊面积大做文章，通过各种手段让公摊面积变得“虚胖”。如果能把电梯厅、走道、墙体等每项公摊面积一一罗列清楚，让购房者清楚地知道自己买的房子公摊在哪里、面积有多少等，这才是最重要的。
但是，取消公摊也会面临一些挑战。所谓的公摊面积不仅仅包括电梯间和电梯，还包括梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间等。如果想减少公摊面积，那么将面临大堂、走道等空间变小的问题。
套内面积计价的现实考量
早在2002年，重庆市就率先成为我国首个取消公摊的城市。当时《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求——商品房现售和预售，都必须以套内建筑面积作为计价依据。后来重庆修改了计价方式，也就是说重庆并非取消公摊，目前使用的仍是两套计价标准。即按建面计价和按套内面积计价，两套计价方式都写进合同，但房屋总价不变，仅有套内面积单价高于建面单价的区别。
对于购房者来说，这只是简单的转换计价方式，并不是真正意义上的取消公摊！再直白点来说，无论是按照建筑面积还是套内面积计算，购房者的成本其实并没有发生变化！
比如，原本建面约100㎡、单价1万的房子，总价是100万；取消公摊后，套内面积变成了80㎡，但单价变成了1.25万，总价还是100万...
说实话，如果现在商品房以套内面积计价销售这件事本身其实不难，难的是什么？是将建筑面积换成套内面积后，围绕套内面积的一系列税费政策及配套制度的转变！
从建筑面积变成套内面积的角度来计算，理论上物业费是会变少的。还有暖气费、房屋维修费等一系列与建筑面积相挂钩的，或许会迎来价格上涨。既然建面100㎡和套内面积80㎡是一个概念，1万元/㎡的房价必然调整到1.25万元/㎡，以保证100万的房屋总价不变。
原来按照建面缴纳的各种物业费、个税、契税，也都将涨价，以补齐公摊取消后的差价。除了一些基本的费用以外，税费的变化同样不容忽视。改成套内面积后，税费的标准面积应该定为多少，税费会比原先贵还是原先便宜呢？
还有一点，公摊全面取消后，对于之前买过房子的家庭而言，此前交过的物业费等各种费用，该退回吗还是“抹过”不谈呢？
所以，关于套内面积计价的普及、解释辩论等后续细则的推出，还是值得推敲的。再次强调，“按套内面积计价宣传和销售”在相关税费和配套制度没有改变的情况下，只是一种计价方式的变化，对购房者更有价值的还是“得房率”提升。
当然，希望西安也能加快相关的优化，在新的计容规则下，得房率得到质的提升，这种做法的好处在某种程度上也抵消了“公摊”，提升房屋实用性。