北京二手房价上涨小区占比回升 核心城市超六成高端小区涨价

北京二手房价上涨小区占比回升 核心城市超六成高端小区涨价

北京二手房市场在2025年1月迎来显著回暖。根据国家统计局最新发布的70城房价指数显示，一线城市二手房价环比继续上涨。数据显示，北京二手房市场成交量持续攀升，改善型和高端房源需求旺盛，部分小区甚至出现成交价超挂牌价的"溢价"现象。

近日国家统计局公布2025年1月70城房价指数，一线城市二手房价环比继续上涨。在刚刚过去的上周（2月17日至2月23日），北京二手房累计网签3898套，环比上涨20.23%；其中，二手房住宅网签3537套，环比上涨21.01%。核心城市在改善及高端房源需求释放的带动下，部分小区甚至出现成交价超挂牌价的“溢价”现象，买卖双方价格预期趋同，市场活跃度显著提升：

北京房价上涨小区占比上升
高频成交小区数量同比增长
以北京、上海等11个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。从统计结果来看，1月有49.48%的小区成交价环比上升，较上月增加1.18个百分点，房价上涨小区的占比已连续四个月增加。与此同时，房价环比上升的小区占比较2024年1月增加4.79个百分点。

从城市表现来看，北京在2024年12月房价上涨小区占比短暂回落之后，1月年初房价迎来“补涨”，市场信心有所修复。受年底成交集中释放的影响，1月成交节奏有所放缓，但高频成交的小区数量同比上升7.62%，市场活跃度相较去年同期有所提升。与成交价的回升趋势一致，卖方房东的心理预期进一步走强。

自2024年下半年以来，挂牌价上涨的小区占比持续攀升，反映出市场信心的稳步回暖。成交价与挂牌价双双延续上行趋势，且涨幅进一步扩大，市场价格回暖迹象更为明显。与此同时，尽管受周期性因素影响，成交节奏有所调整，但高频成交小区的数量较去年同期仍有所增加，显示出市场整体的韧性与活跃度。在价格与预期同步改善的推动下，市场信心修复的步伐持续推进。

改善房价上涨 高端止跌反弹
从小区类型来看，改善类小区房价在1月延续了上涨趋势，58.04% 的小区房价环比上行，较上月增加 6.3 个百分点，涨幅进一步扩大，市场需求仍保持较强韧性。相比之下，刚需类小区房价上涨占比为 44.76%，与上月基本持平，市场表现较为稳定。

高端小区房价在12月短暂回落后，1月迎来明显反弹，65.85% 的小区房价环比上涨，较上月增长 14.36 个百分点，市场对高端房源的需求有所恢复。议价空间方面，高端小区表现同样突出，1月议价空间消失（-0.4%），意味着部分成交价格已超过挂牌价，显示出市场对优质房源的竞争加剧。改善类小区的议价空间降至 9.11%，较12月进一步缩小 7.4 个百分点，买卖双方的价格预期趋同。而刚需类小区的议价空间上升至 22.93%，较上月扩大 2.6 个百分点，仍具一定的议价空间。

从相关统计量来看，同样是高端小区的波动性较大，议价空间的标准差达 0.53，远超刚需（0.22）和改善类（0.22）小区，部分小区的成交均价显著高于挂牌均价。刚需与改善类小区的议价情况较为均衡，市场定价较为一致。

值得关注的是，重点城市二手房价格指标已形成持续向好的传导路径：议价空间连续六个月收窄印证卖方预期转强，高价成交占比提升推动价格中枢上移，核心板块的示范效应正逐步向全域扩散。这种价格修复的韧性，为后续新房市场企稳创造了更坚实的传导基础。

随着"以旧换新"政策持续显效，二手房市场回暖对交易链条的疏通作用愈发显著。价格筑底信号从核心城市向外传导，从存量市场向增量市场递进的趋势愈发明朗。随着中央部委一系列稳市场政策的全面落地，这种由点及面、由量及价的市场修复，有望推动2025年房地产行业逐步实现从规模筑底到价格筑底的实质性跨越，进而带动全产业链进入良性复苏周期。（资料来源：克而瑞研究中心）