荀玉根：地产新政对经济和盈利的影响测算
荀玉根：地产新政对经济和盈利的影响测算
海通证券首席经济学家荀玉根最新研究报告，深入分析了本轮房地产优化政策对经济和企业盈利的影响。报告从政策力度、经济提振和企业盈利三个方面，详细阐述了本轮房地产优化政策的全面性和稳健性，并通过数据模型预测了不同政策假设下的经济和盈利表现。
核心结论
- 本轮房地产优化政策旨在消化存量住房、优化增量住房以及防范风险，相较过去力度较大、节奏更稳健。
- 地产政策优化预计提振销售、促进投资，中性情形下实际GDP增速有望达到5.5%左右。
- GDP修复和地产链负向拖累减弱有助于A股盈利改善，不同情形下全A归母净利润同比或在5-8%左右。
政策力度：新一轮全面优化
近期，国务院推出一系列重磅房地产优化政策，旨在促进市场平稳健康发展。这些政策包括降低购房门槛、提供融资支持、盘活存量住房等，涵盖首付比例、贷款利率、住房公积金、去库存等多个方面。亮点包括降至历史最低的住房贷款利率和首付比例，以及设立新的政策性金融工具，如3000亿元保障性住房再贷款。与2014-2016年宽松政策相比，本轮政策更稳健，更适应当前市场供求关系变化，旨在满足住房需求同时防范风险。
提振经济：实际GDP增速有望到5.5%左右
在本轮地产政策出台前，截至一季度末，房地产业拖累GDP大约0.38个百分点。从2021年以来，我国地产销售、生产和投资均自高点回落，已持续近三年。地产的低迷对经济也有明显的拖累，自2021年地产政策收紧以来，2022年、2023年，房地产业分别拖累GDP 0.27和0.08个百分点。今年以来，随着地产投资和销售的进一步走低，地产对经济的拖累也在加剧。截至4月政策密集出台前，我国商品房销售面积、房屋新开工面积、房地产开发投资完成额的累计同比增速分别为-20.2%、-24.6%和-9.8%，跌幅均较去年年底进一步扩大，这使得其对经济的拖累也有所加剧。从一季度数据来看，单房地产业拖累GDP达0.38个百分点。在新旧动能转换时期，除了追求新质生产力的“进”时，也需兼顾地产等传统产业的“稳”，这也是近期一系列地产优化政策出台的契机。
助力盈利：全A利润增速或达到5-8%
房地产及相关产业对于A股盈利具有重要影响。房地产是宏观经济的重要支柱，也是上市公司的重要组成部分。2016年之前房地产板块归母净利润占全部A股的比例基本维持在4%上下，如果考虑地产的带动效应，将钢铁、建筑、建材、家电、家居等相关行业一起纳入计算，那么地产链归母净利润占全部A股的比例基本维持在10%上下。2016年之后，在棚改等因素的支撑下地产链盈利高增，地产链在A股盈利中的占比也上升至新的高度，整体而言2016-2020年房地产的盈利占比基本维持在5.5%左右并一度达到6.1%，而地产链的盈利占比基本维持在16.2%左右并一度达到18.5%。
近年来地产链对A股盈利构成显著的负向拉动作用。2021年之后，随着地产进入下行周期，地产链基本面走弱，房地产板块的归母净利润同比增速持续负增长，甚至开始陷入亏损，盈利占比也从2020年的5.0%下滑至2023年的-0.6%，而地产链的归母净利润同比从21Q1的高点83.1%一度下滑至22Q4的-34.3%，此后虽有回升但依然处于负增长，盈利占比也从2020年的16.2%下滑至2023年的7.5%。我们进一步分析地产及相关产业对A股的拉动作用，需要同时结合地产链在A股的占比及其增速情况，通过测算可以发现2021年以来房地产和地产链显著拖累A股的盈利增长，2021年两者分别拖累全A归母净利润同比3.0和1.1个百分点，2022年两者分别拖累1.5和3.8个百分点，2023年两者分别拖累0.4和0.1个百分点。需要说明的是，2023年地产链的负向拉动有所缓和主要得益于建筑行业盈利回升，或与稳增长政策下基建发力有关，剔除建筑后地产链拖累0.5个百分点。
政策支持下地产基本面改善或有助于A股盈利回升。根据上文分析，地产链对A股盈利存在较大拖累，如果地产链基本面改善，那么能在多大程度上助力A股盈利回升？在政策支持下，地产链基本面改善有助于国内经济复苏，名义GDP有望实现更快增长，而A股盈利与名义GDP增速密切相关。根据上文海通宏观的分析，在地产销售面积增速的悲观、中性和乐观的三种假设下，预计名义GDP分别实现4.8%、5.3%、6.0%的同比增速，我们预计全部A股归母净利润分别实现5%、6.7%、8%左右的同比增速。进一步我们分析地产链对A股盈利的拉动效应。回顾历史，在地产销售快速回升、增速较高的阶段（例如09年、13年、16年），地产链对A股盈利的贡献率可提升3-5个百分点左右，而在地产销售缓慢企稳的阶段（例如12年、15年），地产链对A股盈利的贡献率可提升1-2个百分点左右。24Q1地产链对全部A股归母净利润累计同比的贡献率为-1.2个百分点，结合历史情形和当下地产现状，预计在悲观、中性和乐观的三种假设下，地产链对A股盈利的贡献率分别在-1、0、1个百分点左右。
风险提示
房地产政策落地进度不及预期，国内经济修复不及预期。