邻损如何求偿？律师告诉你遇到邻损争议如何自保
邻损如何求偿？律师告诉你遇到邻损争议如何自保
随着城市化进程的加快和人口密度的增加，邻里纠纷变得越来越普遍，其中邻损问题尤为棘手。当邻近建筑施工导致房屋受损或噪音污染时，如何保护自己的居住权益？本文将从专业律师的角度，深入探讨邻损问题的成因、预防措施和求偿方式。
1. 什么是「邻损」？常见的邻损原因有哪些？
「邻损」指的是建筑施工对邻近房屋造成的损害。虽然民法和建筑法未直接使用「邻损」一词，但它们对土地所有人开挖建筑和施工安全问题有规范。这些规范要求不危害邻地建物安全，否则可能会被勒令停工或拆除。
地方政府也设有邻损认定标准，会考虑开挖深度和与邻房距离等因素，决定是否需要赔偿责任。造成邻损的原因有几种，以下分别说明：
（1）基地调查不当时导致的邻损
如果在动工前没有进行充分的基地调查，例如土壤性质和地下水位等，可能会导致邻损。因此，施工前应要求建商提供地质钻探报告，了解基地和邻地的环境特性，避免问题发生。
（2）设计规划疏失引发的邻损
如果建筑设计疏漏，也可能引起邻损。常见的疏漏包括：
- 开挖深度超出法规或环境条件的合理范围
- 挡土设施如地下连续壁的规格强度不足
- 临时挡土支撑的数量未达标准
在施工前，应该委托专业单位审视设计，确保其安全性和合理性。
（3）施工不当造成的邻损
即使设计完善，若施工品质不佳，也可能导致邻损。尤其是高风险工程，如地下室开挖和地下连续壁设置，施工安全非常重要。建议索取施工报告，监控施工是否依图施工，数据是否正常。若发现异常，应即时向主管机关报告，要求建商处理。
（4）天然因素导致的邻损
地震、豪雨等天灾也可能引起邻损，但责任分担未必明確。通常由鉴定单位分析人為和天然因素的影響比例，判定責任。不同专家對影響比重的看法不一，最终需由法院判定，这是求偿的一大挑战。
2. 邻损事件发生前、中、后如何保障自身权益？
面对邻损风险，屋主应采取事前预防、事中监控、事后求偿的三阶段做法，以邻损自保为目标，确保房屋安全。
在施工前，屋主应配合建商办理现况鉴定，建立客观的受損前紀錄。若有需要，也可自行委託專業單位進行結構鑑定，全面評估房屋狀況。
施工期间，屋主需提高警觉，密切监控邻地工程进度。若发现异状，如开挖深度超过规范、房屋倾斜、墙面龟裂等，应立即蒐证并通報主管机关，及时阻止损害扩大。此外，定期拍照存证，也是十分重要的邻损自保措施。
万一不幸发生邻损，受害屋主应在第一时间完成以下事项：
- 确保人身安全，必要时撤离现场。
- 通報主管机关，请其勘验判断受損情形。
- 申请建物安全鉴定，评估结构受損程度。
- 收集受損證據，包括照片、影片等。
- 联繫建商或施工单位，要求说明并提出赔偿方案。
- 若协商未果，则循法律途径提起求偿。
总之，邻损自保的关键在于未雨绸缪、及时应对。通过事前的现况鉴定、事中的异状监控，以及事后的依法求偿，屋主才能最大限度保障自身权益，免于邻损纠纷的困扰，安心享受居住品质。
3. 求偿邻损损失的方式与管道
当不幸遭遇邻损事件时，受損户应该如何透过多种管道向建商求偿？这里将介绍几种常见的求偿途径。
（1）向建商求偿的方式
发生邻损事故后，首先尝试与建商和解协商。请求建商负担修缮费用或住戶遷移费用。建商通常会委託鉴定公司评估損失。若双方对鉴定结果有不同看法，可寻求主管机关或公正第三方协助调解。
（2）向政府主管机关申请协调
若建商协商不成，可向主管机关申请协调。主管机关会派员进行现场会勘。如果认为是真实的邻损案，会要求建商提供鉴定报告和赔偿方案。但公部门协助仅是调解，无强制力。若双方对鉴定结果有争议，可能会进入诉讼。
（3）提起诉讼进行求偿
若协商和申请协调都无效，則需诉讼求偿。提诉前，收集证据如照片和影像。诉讼费用高，时间长。建议先咨询相关公会或寻求律师协助。
（4）组成自救会
若邻损影响多户，可成立自救会。集体诉讼可减轻个别负担。透过记者会等方式施加舆论压力。有组织的集体行动可争取共同权益。
4. 邻损求偿可以要求哪些费用？
当遭遇邻损事件时，受損户往往面臨龐大的損失，包括房屋損壞、必須搬遷、租金支出等。依照臺北市政府制定的「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」，邻损求偿费用主要可分为四大类：房屋修復费用、租金补贴、搬遷补助以及营业损失。其中，修復费用的计算最為複雜，需依房屋受損嚴重程度而有所不同。
房屋傾斜程度是判斷修復費用的關鍵。若傾斜在1/200以下，虽有傾斜，但仍属安全无虞；介於1/200至1/40者，结构安全堪虑，应儘速修復；超过1/40者则已有安全疑虑，可建议重建。修復费用的认列，应根据各類结构的市场单价、施工费用估列，再乘以楼地板面積計算而得。
而租金补贴和搬遷补助，则应以受損户实际支出费用为计算基准。透过客观的鉴定依据与合理的费用认列，让受損户的权益能获得最大程度的保障，减轻邻损事件带来的经济负担。