小区停车场突然变成“社会公共类”，咋回事？
小区停车场突然变成“社会公共类”，咋回事？
近日，深圳市罗湖区湖景花园小区业主反映，小区内洪湖小学地下车库的性质从住宅类变更为社会公共类，月租金从250元涨至800-1000元，引发业主强烈不满。
湖景花园位于洪湖公园东侧，由深圳深国投房地产开发有限公司于1995年3月建成。小区配套设施包括小学1所、购物广场1个、停车场2个等。其中，争议焦点集中在洪湖小学地下车库。
小区停车场突然变成“社会公共类”，多名业主不满
据了解，今年1月，开发商以小区物业深圳市印力物业服务有限公司湖景花园管理处欠费为由，通过诉讼方式解除了洪湖小学地下车库的租赁合同，并回收了该停车场的相关权限。
今年7月24日，洪湖小学地下车库张贴公告，宣布将于2024年8月1日零时起正式运营，面向社会办理固定车位及停车月卡。这一变更让业主们难以接受。
原本洪湖小学地下车库的标价牌
业主张女士表示，一旦这个停车场的180个停车位从小区中“剥离”出去，就意味着小区700多户业主，要去抢14个地面停车位。业主杨先生则担心，每月高达1000元的定价会给业主们带来压力，由此引发停车难的问题，未来小区的消防通道等可能都会被业主车辆占用。
到底是谁的停车场？价格谁说了算？
为了进一步了解相关情况，记者来到湖景花园小区现场查看。在洪湖小学地下车库，记者看到停车场入口的墙上附有该停车场收费标价牌，上方标明为洪湖停车场（社会公共类）。在收费标准处，则标明小车月卡停放800元/月，小车固定车位停放为1000元/月。
现场业主告诉记者，早在1994年洪湖小学还未建设时，小学现在所处的位置在湖景花园小区红线范围内。因政府有小学建设需求，湖景花园有停车位需求，相关政府部门与湖景花园开发商协商后，重新划分红线，并由开发商建设学校及停车场。
业主提供的相关协议书显示，洪湖小学地下车库由深圳市罗湖区教育局与开发商双方分配使用，其中开发商部分主要用于停放机动车辆。而深圳市罗湖03-02号片区[水贝地区]法定图则显示，洪湖小学地下车库所处位置用地性质为R大类（居住用地性质），区域为配套设施用地，并无资料显示该区域为S大类（社会停车场类用地）。
此外，有业主发现，早在2000年，开发商就曾尝试将地下车库的一部分转为商业用地，但未果。在2000年的一份深圳市规划国土局承办文件复函中，该局回应开发商的内容显示：你司关于洪湖小学底层架空层停车及杂务用房改商业用途的申请收悉，架空停车是根据规划标准与准则确定的配套设施。不能改为其他商业用途，故不同意该项申请。
那么，R大类区域的停车场是否能为“社会公共类”停车场？涉事开发商把R大类区域的停车场变更为“社会公共类”停车场是否违反相关规定？此前，市规自局曾答复业主：小学为居住小区级的公共设施，用地功能对应居住用地下的配套公共设施用地，不视为特定小区的配套。
此外，记者了解到，根据2018年发布的《深圳市发展和改革委员会关于完善我市机动车停放服务收费政策的通知》，党政机关、事业单位配套停车设施，非营利性医疗机构、公办学校以及政府全额或参与投资建设的公园、体育馆、图书馆、博物馆、文化宫、青少年宫、音乐厅、书城等社会公共（公益）性单位配套停车设施，应实行政府定价。这也意味着，若认定洪湖小学地下车库为洪湖小学配套公共设施，则该停车场无法实行市场调节价。
深圳市发展和改革委员会官网2022年在互动交流频道发布的《对于实行市场调节价的经营性停车场，费用上调是否需要备案？》，也对停车场定价进行了指引。其内容显示，实行市场调节价的停车场，收费标准由停车场建设管理单位依据成本和市场供求情况，依法自主制定并进行明码标价，不需要备案，其中住宅小区停车收费，按照物业管理相关法律法规，由业主大会依法确定。
也就是说，当洪湖小学地下车库是住宅类停车场时，定价由业主大会依法确定即可。但由于现在已经变更为社会公共类停车场，那么停车场建设管理单位，可依法自主制定并进行明码标价。
小区物业相关负责人在接受记者采访时提到，洪湖小学地下车库原本是小区物业向开发商租赁的，因双方未能就租金达成一致，因此开发商将该停车场委托给新的物业公司管理。目前，该停车场已经移交，正处于过渡阶段。记者在现场看到，新的停车场营业许可证和营业执照已经张贴公示。
（现）停车场许可证
据了解，8月13日及8月22日，笋岗街道办曾组织两次协调会，市规自局、市运输局、街道办及业主代表等多方共同参与，但均未能达成共识。业主们已将相关材料整理好，准备申请行政复议，争取维护小区业主的权益。
律师：建议相关部门共同搭建沟通协调平台，找到“最大公约数”
对于洪湖小学地下车库归属权问题，长期关注房地产和物业管理法律问题的律师许怿滨表示，洪湖小学地下车库属于架空层，而“架空层”属于建筑专用词。近年来，法院在此类问题的判例中存在分歧。在深圳法院的判例中，有些案件判决架空层归属于开发商，有些判决则归属于全体业主。
他强调，纳入公摊面积以及计入容积率，均不能直接作为认定建筑物所有权归属的依据，架空层权属问题要具体问题具体分析。“需要考虑几个因素，包括一手购房合同是否存在不同约定或未约定、架空层在报规时作何用途等。”许怿滨表示。
因该事件既涉及政府监管，又涉及基础民生问题，还涉及历史遗留复杂问题，许律师建议，为了兼顾各方利益与诉求，争取以政府主管部门及街道主管部门共同搭建沟通协调平台的方式，找到一个“最大公约数”来妥善解决问题。