上海二手挂牌逐渐失控
上海二手挂牌逐渐失控
上海二手房市场近期持续活跃，成交量显著攀升。10月已有五天单日成交量突破千套，部分热门小区如东方曼哈顿、瑞虹新城出现房价反弹迹象。在929新政及降息政策的双重利好下，市场热度有望延续至年底。
成交量持续攀升，市场热度回升
上海二手房市场近期持续活跃，成交量显著攀升。最新数据显示，10月已有五天单日成交量突破千套，部分热门小区如东方曼哈顿、瑞虹新城出现房价反弹迹象。
在929新政及降息政策的双重利好下，市场热度有望延续至年底。与此前的527新政相比，此次新政效果更为显著：性价比房源迅速被清空，谈价空间缩小，撤牌不卖的房东增多，甚至出现抢手房源竞价成交的现象。
利率下调释放楼市活力
此次楼市新政组合拳的最大亮点是利率降幅显著。首套房贷利率已从4.1%降至3.15%，降幅近100个基点。这一调整不仅减轻了购房者负担，也缩小了首套房贷利率与租金回报率之间的差距，有助于平衡市场预期。
根据易居研究院和链家的数据，2024年9月，上海住宅的租金回报率仅为1.81%，与首套房贷利率仍有不小差距。随着LPR的大幅降低，不少地方的公积金利率也开始出现倒挂现象，调整步伐有望加快。
挂牌价走势分化，市场仍存隐忧
尽管成交量持续攀升，但挂牌价走势仍存隐忧。截至2024年41周，上海全市挂牌价同比上涨的板块仅11个，占比6%，而下跌的板块多达188个，占比高达94%。
从短期变化和中期趋势来看，建议重点关注两类板块：
- 增速修复型板块：徐汇7个（徐汇滨江、建国西路等）、普陀6个（曹杨、长寿路等）、长宁5个（镇宁路、古北等）。
- 下滑型板块：浦东7个（杨东、金杨等）、宝山7个（大华、通河等）。
整体来看，上海目前的挂牌量价走势反映出房东心态仍然较为谨慎。后续市场走势关键要看成交量能否持续放大，并引发情绪恐慌，从而推动价格上涨。同时，居民新增贷款数据也是重要的观察指标。
买卖建议
当下买房建议：优先考虑稀缺、优质且高性价比的笋盘。
当下卖房建议：对于供需关系失衡、同质化严重的老破小、老破大及远郊无地铁房，建议抓住窗口期迅速出货，避免盲目涨价或跳价。例如，长宁天台家园的别墅，虽然面积达532平，但地段一般、房龄已超20年且内部破旧，属于典型的“穷人买不起、富人看不上”的尴尬房源，建议果断出售。
当下换房建议：务必遵循“先卖后买”的原则。
整体来看，由于政策利好，上海二手房市场到今年年底预计不会继续下跌。然而，考虑到天量的二手房挂牌、较低的租售比以及整体经济形势，对明年房价走势仍需保持谨慎态度。