拒缴物业费被起诉，该如何应对？
拒缴物业费被起诉，该如何应对？
随着多地启动物业服务收费管理办法，物业费调整成为热议话题。在这一背景下，拒缴物业费成为一些业主表达不满的方式，但这种做法是否可行？本文将为您详细解析拒缴物业费可能面临的法律后果，并提供合法合理的应对策略。
民生下行下，对物业费的诟病是一浪接着一浪，从未消停，有人欢喜有人愁，对物业公司来说，史上最难熬的日子即将到来。近期，重庆、广东等地陆续启动物业服务收费管理办法，对物业费上限进行限制，也带动了各地物业企业对物业费价格进行调整，许多小区业主纷纷向物业提出降费意向。
今年来，南昌市多个小区物业陆续发出降费通告。南昌林肯公园小区高层物业费从2.5元/平方米降至1.8元/平方米，赣铁九龙府玉栊苑小区物业费由2.8元/平方米降至2.3元/平方米，恒茂未来都会小区高层、洋房物业费由3.2元/平方米降至2.6元/平方米。部分已降费小区的物业客服表示，降费举措在业主中都取得了非常好的反响，认为能够大幅度减轻业主负担，同时，物业企业也能通过下调价格，鼓励业主按时缴纳物业费，提升物业费收缴比率。
不少业主因为对物业各种因素选择拒缴物业费以示抗议。然而，这种对抗方式带来的后果，许多人心中存有疑虑——拒缴物业费会被起诉吗？会被列入“失信名单”吗？会被罚高额滞纳金吗？
事实上，拒缴物业费并不会带来这些严重的法律后果。根据我国法律，滞纳金和违约金只有国家机关才有权收取，物业公司无权要求。此外，律师费原则上是“谁聘请谁支付”，业主无需承担物业公司聘请律师的费用。至于“失信名单”或“限制高消费”，那是针对败诉后仍拒不履行法院判决的情况。如果在败诉后及时缴清物业费，不会被列入“失信名单”，更不存在所谓的“断水断电”威胁，因为这种行为违法。
若被物业起诉，业主并非完全无力反抗。关键在于是否能证明物业未履行合同义务。业主在法庭上可以提出了“同时履行抗辩权”，即在物业未履行合同义务的情况下，业主有权拒绝履行支付义务。
然而，这种抗辩需要有力的证据支持。很多业主在法庭上仅凭口头抱怨物业服务不到位，缺乏连续且具体的照片、视频等证据。这样一来，法院往往会认定业主接受了物业提供的服务，即使服务存在瑕疵，也需支付相应费用。因此，只有当物业公司完全未履行合同义务时，业主才有权拒缴物业费。
四种抗辩理由及法律依据
- 公共设施、卫生问题未解决
抗辩理由：
物业公司未履行对公共设施维护及公共区域清洁的义务，属于未完全履行合同。业主可拒缴或减少相应物业费。
案例：
某小区业主因垃圾长时间未清理、电梯多次故障拒缴物业费。法院审理时认定物业公司服务严重失职，判决业主无需支付部分物业费，并要求物业公司立即整改。
- 建筑质量问题物业不作为
抗辩理由：
物业公司未尽维修义务，导致房屋质量问题长期未解决，业主有权拒缴物业费。
案例：
某业主家中长期漏水，数次向物业反映无果。法院审理认为物业存在明显管理过失，判决业主有权拒缴相应时间段的物业费。
- 擅自提高物业费或服务标准
抗辩理由：
物业公司单方面提高收费标准或服务项目，未征得业主同意，业主有权拒绝支付增加部分。
案例：
某小区物业未经业主大会批准，将物业费从2元/平米涨至3元/平米。业主拒缴增加部分后被起诉，法院认定物业收费无效，支持业主抗辩请求。
- 未履行安全保障义务
抗辩理由：
物业公司未能履行安保职责，导致业主财产受损，可据此拒缴物业费或索赔。
案例：
某小区停车场多辆车被划，物业拒绝提供监控录像。法院判决物业承担部分责任。
拒缴物业费需注意的事项
长期欠缴物业费可能不会立刻引发法律问题，但在转卖房产时，未缴的费用必须全额补齐。因此，与其采取对抗策略，不如合理运用法律手段，通过收集证据维护自己的权益。只有当业主团结一致，严格要求物业公司履行服务承诺，才能真正改善物业管理的现状，维护社区的和谐与公平。