土地增值税怎么计算？一般用地和自用住宅增值税率计算大公开！
土地增值税怎么计算？一般用地和自用住宅增值税率计算大公开！
土地增值税是房地产交易中常见的税种之一，其计算方法因土地用途不同而有所差异。本文将详细介绍一般用地和自用住宅的土地增值税计算方法，并通过具体案例帮助读者更好地理解。
你听说过所谓的“土地增值税”吗？又知道土地增值税怎么计算吗？一般用地和自用住宅的土地增值税税率，又差在哪呢？这里就将税率计算方式，告诉你。
土地增值税也有其课税标准，如果你不清楚，那就不知道自己适用何种税率，或哪个级距作为计算的准则，可能你多缴了增值税也不知道。通过5分钟看懂售屋的土地增值税如何计算！也能知道其中税率的差異喔！
一般用地税率 vs 土地增值税率计算差异
土地增值税的两种税率
首先，要先知道土地增值税是分两种税率，按法规标准一种是“自用住宅”适用优惠税率为10%，而另一种是“一般用地”适用的税率则是20%~40%不等，透过下面图表，简易理解其差异：
税率 | 内容 |
|---|---|
自用住宅用地优惠税率 | • 涨价倍数征收税率为 10%。 • 另外自用住宅用地出售时，可善用“一生一次”或“一生一屋”這兩種模式進行： 1. 一生一次(一生僅能使用一次)：其稅率估算稅額，是以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限。 2. 一生一屋(符合條件內，無限次使用)：其稅率估算稅額，是以都市土地面積150平方公尺或非都市土地面積350平方公尺為限。 |
一般用地税率 | • 簡單來說就是，如果超過自用住宅用地的限制，超過的部分就按一般用地稅率估算稅額，二者合計。 |
一般用地税率计算规则
一般用地税率，是按其涨价倍数分三级税率累进课征，这邊使用的是税率速算表整理如下：
持有年限 | 第一級 | 第二級 | 第三級 |
|---|---|---|---|
20年以下 | A × 20% | A × 30% - B × 10% | A × 40% - B × 30% |
20-30年 | A × 20% | A × 28% - B × 8% | A × 36% - B × 24% |
30-40年 | A × 20% | A × 27% - B × 7% | A × 34% - B × 21%（本篇案例操作之級距） |
40年以上 | A × 20% | A × 26% - B × 6% | A × 32% - B × 18% |
註：A＝土地涨价总金额、B＝原规定地价或前次移转现值总金额。
售屋的土地增值税计算方式
土地增值税公式（請配合參照對應上面的一般用地稅率表）
- 土地增值税＝土地涨价总金额×某级距税率-累进差额(落在第二、三級才需要減累進差額)
- A＝土地涨价总金额＝C-B-土地改良费用(工程受益费)
- 涨价倍数之计算＝A÷B＝某级距税率
註1：C＝申报现值总金额＝每平方公尺申报现值或公告现值 ×该宗土地面积
註2：B＝前次移转现值总金额＝（每平方公尺原规定地价或前次移转现值总金额×该宗土地面积）×台湾物价指数
範例
王老先生有块地，面积50平方公尺，申报移转时每平方公尺公告土地现值是16万元，前次取得的申报移转现值是每平方公尺2万元，物价指数最新公告为200%，持有土地已37年，且缴纳过工程受益费12万元，那么，出售时要缴多少土地增值税？计算公式整理如下：
項目 | 說明 |
|---|---|
一般用地税率 | • A土地涨价总金额：C(160,000元×50)-B(20,000元×50×200%)-工程受益费120,000元＝5,880,000元 • 涨价倍数之计算：A（5,880,000元）÷B(20,000元×50平方公尺×200%)＝294/100 • 应缴纳税额：(5,880,000元×0.34)-(2,000,000×0.21)＝1,579,200元(适用上表第3级税级別，且土地持有超过30年以上，未满40年) |
自用住宅用税率 | • 应纳税额：5,880,000元×10%＝588,000元 |
查询管道
财政部税务网站、各地方政府税务局、地政局、税捐稽徵处官方网站
透过本文计算及说明，相信您对土地增值税有更多的认识了吧！最後，補充近期網友最常問有關土地增值税的一個相關的常見問題，究竟民法將成年年齡下修至18歲，對於土地增值税的影響？
其實，使用自用住宅“一生一屋”优惠税率的其中一個限制条件，是出售时土地所有权人与其配偶及未成年子女，必须没有该自用住宅以外之房屋。因此法律将成年年龄下修后，子女满18岁时就没有1户的限制，有助于理财节税规划。
※本文有关税率、计算公式、比率及相關規範之參考資料來源為“財政部”，若有異動以官方公告為準。
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