哪些二手房是属于限制出售的？一文详解二手房交易关键问题
哪些二手房是属于限制出售的？一文详解二手房交易关键问题
在二手房交易过程中，了解哪些房屋属于限制出售的范围、现房与二手房的区别以及二手房中介的责任承担，对于保障交易安全和维护自身权益至关重要。本文将为您详细解析这些关键问题。
一、哪些二手房是属于限制出售的
以下几类二手房通常属于限制出售的情况：
未依法取得房屋所有权证的房屋：这类房屋产权不明晰，无法进行合法的产权转移，交易存在较大风险，如一些因历史遗留问题尚未完成产权登记的房屋。
被依法查封、扣押或者以其他形式限制转移的房屋：例如，因涉及债务纠纷，房屋被法院查封，在此期间不得擅自出售，以保障债权人的合法权益。
共有房屋未经其他共有人书面同意的：共有房产的处分需经全体共有人一致同意，否则可能侵害其他共有人的权益，导致交易无效。
已列入拆迁公告范围的房屋：这类房屋在拆迁过程中，其产权状态不稳定，且可能涉及政府的规划和管理，不允许随意买卖。
存在产权纠纷的房屋：如涉及继承纠纷、婚姻财产纠纷等尚未解决的情况，产权归属不明确，不能进行正常的交易。
二、现房和二手房的区别
现房和二手房存在多方面区别：
概念不同：现房是指消费者在购买时已经通过竣工验收，可以直接入住的商品房。而二手房是业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括住宅、商业用房等多种类型。
房屋状况有别：现房通常是新建的，房屋外观、内部装修及设施等相对较新，可能存在一些轻微的施工遗留问题，但整体质量有一定保障。二手房因使用过一段时间，可能存在不同程度的磨损、老化，需要仔细检查房屋质量、装修及设施状况。
价格差异：一般来说，在同一区域，现房价格可能相对较高，因为其具备新房优势。二手房价格因房龄、装修、配套设施及市场供需等因素波动较大，部分老旧二手房价格相对较低。
交易流程不同：购买现房主要与开发商交易，流程相对规范、标准化。购买二手房涉及买卖双方及中介（部分情况），交易环节可能更复杂，如需要核实产权状况等。
三、二手房中介如何承担责任
二手房中介承担责任的情形及方式主要有以下几种：
提供虚假信息责任：若中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，如隐瞒房屋重大质量问题、产权纠纷等，需承担赔偿责任，委托人可要求中介退还中介费用并赔偿因此遭受的损失。
未尽审查义务责任：中介对房屋产权状况、出卖人身份等有审查义务，若因未尽该义务导致合同无法履行或给委托人造成损失，中介应承担相应赔偿责任。比如未核实清楚房屋是否存在抵押却促成交易。
违约行为责任：若中介违反与委托人签订的中介服务合同约定，如未按约定提供服务、泄露委托人隐私等，应按照合同约定承担违约责任，支付违约金或赔偿损失。
促成违法违规交易责任：若中介明知交易存在违法违规行为仍促成交易，如协助买卖双方逃避税收，将面临行政责任甚至刑事责任。