房产中介遭客户"跳单"？法院判了

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@小白创作中心

房产中介遭客户"跳单"？法院判了

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澎湃

https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_28497565

房产中介带看房屋后，竟发现客户私下已成交。客户的行为是否构成"跳单"？是否需要承担法律责任？本文通过一个具体案例，详细分析了"跳单"行为的法律认定标准。

案情回顾

案件审理

法院经审理认为，本案的争议焦点在于：

1. 邹某与许某是否存在"跳单"行为

本案中，首先，泰宁L房产公司虽未与邹某、许某签订书面的中介合同，但为邹某提供了案涉房屋的房源信息和看房服务,为许某提供了网络平台推广服务，综合双方添加微信、对外推广房源、带看房、谈价等情形，双方已形成了事实上的中介服务关系。

其次，该公司接受委托后，在向邹某和许某提供中介服务过程中，未将邹某和许某的个人信息和手机号码告知对方，也未召集邹某和许某进行面对面协商房屋买卖事宜，在案涉房屋价格未谈妥后，邹某已明确表示再找其他房源。

第三，从许某提交的证据上看，许某出售的案涉房屋同时在其他多家中介公司挂牌出售，许某也通过自行张贴广告、发朋友圈等方式进行宣传；从邹某提交的证据上看，邹某是于2022年4月20日从案外人邓某处得到许某的联系方式，并与许某经协商，最终以75万元价款达成房屋买卖合同。

综上，泰宁L房产公司并非掌握案涉房源信息的唯一中介方，也未促成案涉房屋买卖合同的成立，邹某通过其他途径获得案涉房源信息，并直接与许某达成房屋买卖合同，并非是"跳单"行为，不构成违约。

2. 邹某与许某是否应向泰宁L房产公司支付中介服务费

根据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”本案中，泰宁L房产公司接受邹某、许某的委托后，提供了推广案涉房屋信息、看房以及商谈价款的服务，付出了劳务，邹某和许某应向该公司支付必要中介服务费。

因此，根据该公司向邹某和许某付出的劳务程度和时间长短,依法酌定邹某、许某分别给付该公司房产中介服务费用3000元、2000元。

法律分析

民法典颁布并实施后，将违背契约精神的"跳单"行为上升到法律层面予以明确禁止。在认定"跳单"行为时，主要考量以下几个因素：

前提要件：委托人接受了中介人提供的中介服务

判断是否构成"跳单"，首先要看中介合同是否依法成立并生效，及中介人是否按照合同约定和委托人的要求，履行了提供交易机会或者媒介服务的合同义务。在有多个中介人的情形下，尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。

核心要件：委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务

中介人按照合同约定向委托人提供中介服务后，委托人是否利用中介人提供的这一服务订立合同，是判断是否构成"跳单"行为的关键。

实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人而非某一家中介公司单独代理。因此，多家中介公司可能掌握同一房源信息，买方也可能通过多种渠道获知同一房屋信息。

判断是否构成"跳单"，需要综合判断中介人是否独家委托、委托人最终与相对方达成买卖合意是利用了哪一家中介机构提供的服务信息等。需要注意的是，不能简单以提供服务的时间先后为标准，而应当结合提供服务的内容等具体情形，如果买方通过其他公开正当的合法途径获知同一房源信息，则其有权选择报价更低、服务更优的其他中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成"跳单"违约。