租金大跌，才刚刚要开始…
租金大跌，才刚刚要开始…
2024年，中国租房市场迎来前所未有的挑战。面对1179万高校毕业生的租房需求，市场表现却异常冷淡。租金持续下跌，房东收益大幅缩水，供需两端均陷入困境。本文将深入分析当前租房市场的现状及其背后的原因，并探讨未来发展趋势。
租金持续下跌，市场表现低迷
2024年6月，全国大中城市租金挂牌均价同比下跌1.82%。这一趋势并非短期现象，数据显示，一线城市租金已连续下滑12个月，二线城市连续下滑8个月。
以上海为例，今年6月，上海平均租金与房租收入比均降至2019年以来的历史新低。同时，出租房的去化周期也在拉长。根据贝壳研究院数据显示，全国重点40城的客源成交周期同比增加2.7天。
从具体案例来看，租金降幅从10%到33%不等。以上海为例：
- 长宁40㎡一居室老破小租金从4300元/月降低至4000元/月；
- 普陀近长宁地带换房，租金从4200元/月降低至3600元/月，面积大了约7㎡；
- 静安区三年前租12000元/月，现在8000元/月拿下；
- 海伦路地铁站三居6500元/月降至5000元/月。
杭州的情况同样不容乐观：
- 五常地铁口从5000元/月降至4000元/月；
- 九堡89㎡三房从5300元/月降至4800元/月；
- 领航城高点租9000元/月，如今降至6000元/月。
供需失衡：供应激增与需求萎缩
供应端压力巨大
“十四五”期间，中国计划筹集870万间保障性租赁住房，以解决2600万人的住房困难问题。同时，各大城市还有公租房、人才公寓等福利性质的住房。
以保障性租赁住房为例，北上广深四大一线以及杭州、成都等头部二线城市共计需要筹集到400多万套保障性租赁住房，直接占了总目标的一半。分配到各个城市的KPI，基本都是二三十万套。
新增的个人出租房源同样很多。如杭州，过去一年的新增租赁房源环比大涨23%。这些新增的租赁房源主要来自：
- 交付的新房：杭州过去一年交付了超10万套新房，新房的出租率大约在10-15%，能给租房市场增加1-1.5万套新房。
- 由售转租的二手房：部分房东由于接受不了房价的大幅下跌，索性就不买房了，这些撤下二手房平台的房源为了避免空置，很多一部分就会流入租房市场。
需求端持续萎缩
据统计，今年上半年全国40城整体租赁需求热度较去年同期下降约16%。其中，北京和上海等城市同比跌幅高的能接近20%。
造成需求减少的主要原因有：
- 从租房到买房：当房价跌到一定地步的时候，激发了部分租房群体的购房需求。
- 工作变动退租：由于市场就业情况的并不理想，许多人索性就回老家躺平了，随之也就没有了租房需求。
未来展望：刚需市场或将长期低迷
保租房是一个持续性的计划，现在会建设，以后仍会接着建设。未来的刚需租房市场，保租房的占比会相当高。对于刚需而言，租房最看重的便是价格。保租房的租金一般是市场价的9者左右，普遍会比个人出租房源便宜。那么对于刚需而言，没必要绕过保租房去选择租金更贵的房子。
此外，各个城市还有各种配售型的保障性住房。比如，最近杭州的亚运村共有产权房卖得相当高热闹。该小区位置相当好，处于亚运村核心，地铁商业步行可至，但房价却低到离谱。
当刚需买房子逐渐和租房子一样容易时，租房市场的需求会大大减少。所以，刚需市场的租金以后会大概率会稳定在较低的水平。因为租客们的选择实在太多了。他们既可以选择保租房、公租房的信息，又可以攒几年前上车配售型的保障性租房、老破小……
市场建议
- 如果你是租客，可以同房东讲讲价。只要你不拎着十几米的大砍刀，相信房东会欣然接受。同时，也可以关注些保租房、公租房的信息，说不定你就能找到物美价廉的好房子。
- 如果你是房东，你的资产配置应该要调整了。首先，像什么手持七八套老破小能带来稳定现金流的战略，一定要谨慎。手持老破小却是能有稳定的现金流，不过可能会低得很稳定。其次，避开同质化、过时的标的。从户型上讲，保障房普遍是一两居，那么想要高租金，就要尽量避开两居室的住宅；从装修上来看，过时的装修同样租不出价格。尤其是在二线城市，许多改善型租客更愿意租新小区，并为此付出溢价，相反老小区既不好租，又很难租出高价。这个时候很多房东往往会重新装修后再出租。最后，可以关注一下海外资产的租售比。说实话，国内的租售比真的不高，即便现在房价跌了很多，但许多城市的租售比都不到2%。而在海外市场，很容易就能找到租售比在3%，甚至3.5%以上的优质标的。