业主委员会如何更换物业公司详解

业主委员会如何更换物业公司详解

一、业主委员会有权更换物业公司

根据规定，业主委员会可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主委员会有权依法更换。物业服务企业或其他管理人需根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主委员会的监督。这意味着，业主委员会在发现物业公司未能履行合同或业主不满的情况下，有权启动更换程序，以确保小区管理的高效和业主利益的保障。

二、具体条件下的更换程序

更换物业公司的条件主要分为法定解除和约定解除。法定解除是指当物业服务企业丧失经营资格和资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。而约定解除则是指当《物业管理委托合同》所约定的事由出现，造成需要更换物业服务企业时，业主委员会可以根据合同的约定直接进行更换。此外，业主委员会还可以根据业主或物业使用人的投诉，在具体运作之后，解除与物业服务企业的合同。这个过程强调了合同条款的重要性，确保在签订物业管理合同时，业主委员会应明确各种可能导致合同解除的情况，以便于在需要时有据可依。

三、具体操作步骤详解

要成功更换物业公司，首先需要确定这是大部分业主的共同意向。具体操作时，可以做一个统计表格，逐家逐户征求业主签字“同意更换物业”。当同意更换物业的户数和面积达到三分之二时，即可进行下一步。然后，业主委员会派代表与物业公司负责人协商，争取和平解决。如果物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，就需要走法律程序。此时，业主委员会需拿着业主签字的“同意书”和物业违约的证据，到居委会申请更换物业，并配合居委会办理相关手续。一般情况下，居委会会先与物业协商，争取让其主动退出。如果协商无果，便会进入法律程序。证据充足的情况下，法院会支持业主的诉求，解除物业公司的《物业合同》，要求物业公司做好交接工作并限时撤场。

如果没有业主委员会，居委会可以代为招标或其他机构组织招标，聘请新的物业公司。也可以直接邀请新的物业公司进行管理，确保小区的物业管理不中断。

以上步骤明确了业主委员会在面对物业公司不作为或违约时的操作路径，保障了业主的权益。同时，强调了通过合法、合规的程序进行物业公司的更换，确保小区管理的顺畅过渡。