财政形势分析之五：土地和房地产相关税收

财政形势分析之五：土地和房地产相关税收

今年1-11月，全国一般公共预算收入19.90万亿元，同比增长-0.6%。其中，土地和房地产相关税收收入共计1.69万亿元，刚好与去年同期持平，在一般公共预算收入中占比8.49%。

现行税制下土地和房地产相关税收共包括五种：契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税。今年1-11月，这五种税收收入分别为：契税收入4631亿元，同比增长-13.0%；房产税收入4254亿元，同比增长18.0%；城镇土地使用税收入2229亿元，同比增长9.9%；土地增值税收入4574亿元，同比增长-8.1%；耕地占用税收入1237亿元，同比增长22.4%。

以上五种税收中，契税收入与房地产交易活跃程度和价格有关，土地增值税收入涉及土地和房地产交易过程中的增值程度，这两项收入都在下降，说明当前土地和房地产市场交易总体低迷。

契税

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。契税是地方税收体系中税源较为稳定的一个税种。契税的增减反映土地和房产交易的活跃程度和交易价格，直接关系地方政府收入。近年来的契税收入及其累计同比增速如图1所示。

近三年契税收入，2022年同比持续大幅下降，2023年保持小幅增长，今年则又一路下降，降幅不断扩大。除了同比基数高低的影响外，契税增幅与土地和房产交易的活跃程度以及交易价格高低紧密相关。今年2至11月，契税同比增幅分别为6.6%、-6.4%、-7.1%、-8.7%、-10.9%、-10.9%、-12.0%、-12.0%、-12.2%、-13.0%。

今年1-11月，契税累计收入4631亿元，比去年同期下降13.0%。年内从增长到下降、且降幅不断扩大，反映了今年以来房地产市场交易总体仍处于比较低迷的状态，即便10月、11月房屋销售局部回暖，似对契税收入持续下降的总体态势影响也不大。

房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租赁收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税目前仍在部分城市试点推行。从长期来看，未来的房地产业发展速度会明显下降，地方政府长期依赖的“土地财政”将有萎缩之势。用房产税等财产性税收来弥补地方土地开发逐渐下降的收益，似是必然的道路。近年来房产税收入及其累计同比增速如图2所示。

近三年房产税收入基本上都保持同比增长状态（仅2023年1-2月偶尔出现下降）。2022年同比增幅不断回落，2023年增幅波动较大，今年增幅则相对稳定在一定水平。除了同比基数高低的影响外，房产税增幅与试点城市的征收方式、税率以及试点推开范围等紧密相关。今年2至11月，房产税同比增幅分别为21.5%、21.0%、19.2%、20.1%、20.1%、20.2%、20.1%、19.9%、18.6%、18.0%。

今年1-11月，房产税收入4254亿元，比去年同期增长18.0%。由于房产税是一种财产税，只要试点城市逐步全面推开、面向所有征收对象计征，房产税收入稳定增长应是常态。

城镇土地使用税

城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。一般来讲，由于是按实际占用的土地面积为计税依据，主要是对存量土地征收，城镇土地使用税收入受当前房地产市场低迷的影响较小，增长具有一定韧性。近年来城镇土地使用税收入及其累计同比增速如图3所示。

近三年城镇土地使用税收入，2022年同比增幅不断回落，2023年增幅波动较大，今年增幅则相对稳定在一定水平。除了同比基数高低的影响外，城镇土地使用税收入与实际占用的土地面积以及税额有关。今年2至11月，城镇土地使用税收入同比增幅分别为10.9%、12.3%、12.1%、12.7%、11.0%、11.2%、11.1%、10.5%、10.3%、9.9%。

今年1-11月，城镇土地使用税累计收入2229亿元，比去年同期增长9.9%。除了同期基数高低的影响外，今年以来城镇土地使用税收入能保持稳定增长，说明土地市场调整的影响在下降。

土地增值税

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。一般而言，在房地产市场低迷时期，土地和房产销售下滑，房地产转让交易的增值不高，土地增值税收入就会相应下降。近年来土地增值税收入及其累计同比增速如图4所示。

近三年土地增值税收入，2022年大部分时间同比增幅小幅下降，2023年增幅大幅下降，今年增幅则由增长逐步转为下降。除同比基数高低的影响外，土地增值税收入与房地产转让交易的增值程度紧密相关。今年2至11月，土地增值税同比增幅分别为7.2%、0.7%、-4.5%、-5.3%、-4.3%、-7.2%、-8.7%、-7.8%、-8.3%、-8.1%。

今年1-11月，土地增值税累计收入4574亿元，比去年同期下降8.1%。除了同期基数高低的影响外，今年以来土地增值税收入大部分时间在下降且降幅不断加大，反映出土地和房产转让交易总体不够活跃，并且由于价格下降导致房地产增值额减少等现实状况。

耕地占用税

耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税。采用定额税率，其标准取决于人均占有耕地的数量和经济发展程度。一般而言，不管土地出自招拍挂市场还是行政划拨，只要是占用耕地进行非农建设，都得缴纳耕地占用税。因此，耕地占用税收入会部分受到土地市场下滑的影响，但不是全部。近年来耕地占用税收入及其累计同比增速如图5所示。

近三年耕地占用税收入，2022年保持同比增长、但增幅持续回落，2023年一直处于大幅下降，今年以来同比增幅基本稳定在较高水平。耕地占用税收入与耕地占用程度紧密相关。今年2至11月，耕地占用税收入同比增幅分别为33.2%、21.5%、20.2%、21.4%、22.6%、23.6%、22.3%、21.5%、22.5%、22.4%。

今年1-11月，耕地占用税累计收入1237亿元，比去年同期增长22.4%。除了同期基数高低的影响外，今年以来耕地占用税收入大部分一直保持稳定增长态势，反映出在当前房地产市场总体低迷的形势下，耕地占用状况相对稳定、定额税率较高等现实状况。