一线城市月报·2月丨住房租赁市场监测与分析报告
一线城市月报·2月丨住房租赁市场监测与分析报告
2024年2月，北上广深四个一线城市的住房租赁市场呈现出一定的季节性特征。受春节假期影响，个人房源新增供应量和租金水平均有下降，而集中式公寓市场则保持稳定状态。同时，政策层面持续加码，保障性租赁住房建设和筹集稳步推进，多个城市出台相关政策，推动住房租赁市场健康发展。
政策篇：住房发展计划紧锣密鼓筹备中
宏观政策
国家统计局发布《2023年国民经济和社会发展统计公报》显示2023年保障性租赁住房开工建设和筹集213万套。住建部要求各地科学编制今明两年住房发展年度计划，并且充分考虑当地的经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面的情况。中国房地产业协会发布《长租房发展指数》，我国长租房行业成熟和运营率进一步加强，行业首期发展指数为54.53（总分为100）。
城市政策
广州在《全市高质量发展大会》上透露，今年筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套。北京则出现多个“首次”政策或活动，例如：首次拟明确将住房租金纳入监管；举办全国首次住房租赁从业人员专业技能评价考试；首次将保障性租赁房纳入返工季惠民租房服务活动，发挥模范带头作用。
供给篇：传统春节淡季 土地仅有北京成交
2月，一线城市涉租赁用地仅北京成交1宗，成交面积约1.19万㎡，环比大跌。相比于去年2月来说，成交量下降74%，土地交易市场正在经历传统春节淡季，寄希望于3、4月“小阳春”的来临。
成交地块性质
2月，仅北京成交的一宗土地在大兴区，是划拨的配建租赁住房用地，受让方是北京市大兴区保障性租赁住房建设投资有限公司。
市场篇：个人房源租金环比多数下降
分散式租赁市场表现
2月，北上广深四城个人房源平均租金3.28元/天/㎡，整体环比持平。从区域环比来看：四城中仅深圳上涨2%，其他三城均下跌1%。从区域同比来看：仅广州下降1%，其他三个城市均有不同程度的上涨，其中深圳同比增长23%，表现突出。
房源供应端
2月，北上广深个人房源新增供应量累计约为8.8万间，春节假期的影响持续发酵，供应量环比下跌16%。一线城市人口流动性大，尤其是辞旧迎新，工作和生活变动概率较高，人口流动性表现更为突出，四个城市环比/同比均下跌。
套均总价
2月，北京、广州套均总价环比/同比均下降，下降幅度在10%以内。深圳套均总价将近8000元/㎡，环比上涨3%，同比上涨30%，整体市场呈现上扬态势。
集中式公寓市场表现
2月，北上广深四城集中式公寓总规模累计近70万间，其中北京规模在10万间，上海规模在27万间，广州规模在9万间，深圳规模在24万间。从环比情况来看，各城市的集中式公寓保持稳定状态，仅广州略有下降，但不影响整体市场趋势。上海和深圳同比去年同期来说跨步较大，新开项目较多，分别实现了34%和23%的涨幅。
集中式坪效租金表现
2月，一线城市的租金水平环比基本持平，租金上下浮动不大，持续稳定状态。新年伊始，多项目积极迎接“新年换租旺季”。同比去年来看，上海和深圳租金水平变化反差较大，上海下降11%，跌至5.30元/天/㎡，深圳上升10%，达到3.80元/天/㎡，主要原因是不同区域，不同项目入市影响了租金的结构，结构性变化促进市场竞争和发展。
行业篇：新开项目较少 预计3月供应增加
2月，受春节假期的影响，一线城市新开项目较少。仅有上海开业4家，随着假期结束，各个项目进入新开工筹备阶段，上海城家公寓、星河郡寓，COZI可寓等项目由于年前已经准备就绪，年后陆续开业。其他城市的多个项目依然在筹备中，预计3月新增供应将进一步增加。
品牌动态
2月，深圳市安居乐寓住房租赁投资控股有限公司正式揭牌。太仓联达产业投资发展公司与苏州润家住房租赁公司签订战略协议，携手打造园区配套公寓社区。东呈集团旗下铂顿国际公寓与潮州万年城达成合作，联手打造广东潮州全新CBD地标—万年城·潮州万达广场。宁巢首次走出杭州，迈向长三角。相寓推出“双人通勤租房”新功能，京沪杭等率先上线。城家多店齐开，再次扩展版图。
个案代表：COZI可寓 新江湾
领盛投资在2023年以5.76亿的价格收购了一处非住项目，共计三栋老旧社区物业，改造并进行了重新设计和空间规划，将其改造成了COZI可遇新江湾。项目位于上海市新江湾镇五角场中心的繁华商圈，距离地铁10号线殷高东路站仅300米，距五角场城市副中心仅三站地铁，周边更是邻近聚集了如字节跳动，哔哩哔哩等大型TMT产业巨头的TMT产业聚集区。
企业篇：头部企业品牌排名变动较小
头部运营商中，排名情况整体浮动变化较小。创业系以乐乎、魔方为代表；房企系以万科、旭辉、华润、龙湖等为代表；国企以各地区域型国企深圳安居、广州城投、上海城方等为代表。2月，上海和广州均以魔方生活服务集团为首，出租率达到90%以上。北京排名靠前的以创业系品牌乐乎为主，房企系万科和华润出租率达到95%以上。深圳除了万科地产打头阵以外，深圳人才安居一直起到压舱石的作用，表现较好。相较于深圳，广州动作较为保守，主要原因是广州安居还在整合当中。
值得一提的是，2月28日，中信建投证券股份有限公司作为计划管理人及独家销售机构，协助深圳市人才安居集团有限公司在深圳证券交易所成功完成“中信建投-深圳人才安居租赁住房2024年第1期资产支持专项计划（类 REITs）”发行。本期项目的两处底层资产均为保障性租赁住房。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Date Bank