住房贷款还款方式及计算公式详解
住房贷款还款方式及计算公式详解
住房贷款主要有两种还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。这两种方式在还款初期的利息支出、本金占比以及每月还款额等方面存在显著差异，适合不同收入水平和财务状况的借款人。
等额本息还款法
等额本息还款法的特点是在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额（本+息）。这种还款方式比较适合收入低且积蓄少的年轻人，因为月供压力小不会降低生活质量。
计算公式为：
每月还款额 = 贷款本金 * 月利率 * (1 + 月利率)^总还款月数 / ((1 + 月利率)^总还款月数 - 1)
为了更好地理解这个公式，我们可以将其改造为：
每月还款额 = 贷款本金 * 月利率 + 贷款本金 * 月利率 / ((1 + 月利率)^总还款月数 - 1)
其中：
- 贷款本金 * 月利率：月付利息
- 贷款本金 * 月利率 / ((1 + 月利率)^总还款月数 - 1)：月付本金
两者相加的和为每月还款额，我们也称其为本息合计（一个月的）。利息总计 = 总还款月数 * 本息合计 - 贷款本金，也就是你支出的全部利息。“^”表示指数。
等额本金还款法
等额本金还款法的特点是每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额（本+息）逐渐减少。这种还款方式总共偿还的利息比等额本息法要少，适合收入高且有一定积蓄的中年人。
计算公式为：
每月还款额 = 贷款本金 / 总还款月数 + (贷款本金 - 累计已还款本金) * 月利率
其中：
累计已还款本金 = 贷款本金 / 总还款月数 * 已还款月数
为了更好地理解这个公式，我们可以将其改造为：
每月还款额 = 贷款本金 / 总还款月数 + (贷款本金 * 月利率 - 贷款本金 / 总还款月数 * 月利率 * 已还款月数)
其中：
- 贷款本金 / 总还款月数：月应还本金，是一个固定的值
- 贷款本金 * 月利率：首月应付利息，是一个固定的值
- 贷款本金 / 总还款月数 * 月利率 = 月付本金 * 月利率：利差，是一个固定的值
- 首月应付利息 - 利差 * 已还款月数：当月要还的利息，它是一个变数，即：第X月应付利息 = 首月应付利息 - 利差 * (X - 1)
- 应付利息总额 = 全部月数的月应付利息总和，就是你支出的全部利息。
通过对比这两种还款方式，可以看出它们各有优劣。等额本息还款法每月还款额固定，便于预算管理；等额本金还款法则总体利息支出较少，但前期还款压力较大。选择哪种还款方式，需要根据个人的收入水平、财务状况和未来预期来决定。