抵押权是什么？最高限额抵押权设定流程？不动产抵押注意事项！
抵押权是什么？最高限额抵押权设定流程？不动产抵押注意事项！
想象一下，当你在一家高档餐厅用餐时，结账时发现自己忘记带钱包。于是你向老板提出，能否将手表或手机暂时留在店里作为抵押，等回家取钱后再来付款。这种情况下，如果老板同意，你的手表或手机就成为了债务的担保物。类似的概念也适用于不动产借贷，当你向银行申请贷款时，银行通常会要求提供一个高价值、低风险的抵押物，如房产，以确保贷款能够按时偿还。
抵押权是什么？
抵押权是《民法》中为保障债权人（如银行）在债务关系中的权益而设立的一种物权。当债务人（借款人）向债权人借款时，会提供一个与借款金额相当的财产（抵押物）作为担保。如果债务人到期无法偿还债务，债权人有权将抵押物变卖以清偿债务。
以下是不动产抵押权关系图的例子：
💡 编按：通常在购买房屋时，由于不会全额支付现金，因此需要向银行申请房贷，这时就会用到“不动产抵押权”。
抵押权的种类
抵押权可以根据债权设定的时间和额度分为两种类型：
普通抵押权
普通抵押权是指针对当前固定金额的贷款设定的抵押权。例如，如果你向银行借款500万元，就会设定500万元的抵押权。但这种抵押权只涵盖当前的贷款，不包括违约金等其他费用。
最高限额抵押权
目前台湾所有大型金融机构和银行都采用最高限额抵押权。这种抵押权设定了一个最高限额，不仅限于当前的贷款。例如，如果设定的限额是1000万元，首次贷款500万元后，还可以继续贷款至最高限额。银行通常会将最高限额设定为贷款金额的1.2倍，这样在贷款过程中产生的其他费用也不会超过这个限额。
💡 举个例子：假设小明向银行申请贷款1000万元，银行设定的最高限额抵押权是1200万元。如果小明已经偿还了500万元，但又需要额外资金，那么他还可以再贷款1200 - 500 = 700万元。
普通抵押权 | 最高限额抵押权 |
|---|---|
担保内容 | 现在的债权 |
担保额度 | 固定 |
抵押权设定登记
了解了抵押权的概念后，让我们来看看实际操作层面。由于抵押权是一种针对“物”的权利，银行并不拥有抵押物的所有权，因此需要通过官方机构（地政机关）来设定抵押权。抵押权设定登记意味着双方需要到地政机关办理手续，确保在贷款期间银行拥有抵押物的抵押权。
不动产抵押设定的优缺点
优点
- 保障债权人（银行）的权益，优先受偿
- 不动产稳定性高、风险较低（高价值、价格较稳定）
- 利率较低，可贷额度较高
缺点
- 抵押权可以由多个债权人设定，还款时按顺序受偿
- 增贷利息不能抵扣所得税
- 银行信用评估严格，不良信用记录者较难获得高额房贷
抵押权设定流程
时间和方式
抵押权设定过程看似复杂，但实际操作时间较短，大约1-3天即可完成。有两种办理方式：
- 临柜办理：在不动产所在地的地政事务所办理，本区或本县市事务所均可。
- 跨县市代收：如果无法亲自前往，可以在其他县市的地政事务所办理，但会花费更多时间。
需要准备的文件
- 抵押权登记申请书
- 借款合同
- 土地及建物所有权状
- 印鉴证明
- 户籍誊本
- 不动产所有权人身份证正本及印章
- 缴纳规费（按贷款总金额千分之一）
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费用
- 不动产抵押登记设定规费：按设定抵押权金额的千分之一收取。例如，设定1200万元的最高限额抵押权，规费为1200万 x 1/1000 = 12000元。
- 他项权利证明书费用：每张80元。
- 代书费用：约4000-6000元。
抵押权查询方式
可以使用以下方式查询不动产的抵押权设定情况：
- 临柜查询：在任一地政事务所申请第二类土地登记誊本。
- 线上查询：通过全国地政电子誊本系统，需要自然人凭证。
- 便利商店查询：通过便利商店的自助机台，需要自然人凭证。
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抵押权涂销登记
抵押权涂销登记是指将不动产上的抵押权进行注销的行为。常见情形包括：
- 借款还清时
- 不动产被查封拍卖
- 抵押权设定超过20年请求权期限
涂销登记流程
- 首先需要从银行获取清偿证明、他项权利证明及设定（变更）申请副本。
- 可以选择临柜办理、通信申请或跨县市代收等方式。
需要准备的文件
- 抵押权涂销同意书或清偿证明
- 他项权利证明书
- 涂销登记申请书
- 不动产所有权人身份证正本及印章
费用
涂销登记不需要额外缴纳规费，如果请代书办理，费用约2000元。
常见问题解答
1. 债务人无法还款时如何执行抵押权？
如果债务人到期无法还款，债权人（银行）可以向法院申请强制执行，将抵押物拍卖以清偿债务。
2. 设置虚假抵押权是否合法？
设置虚假抵押权可能涉及逃税或规避债务，这种行为可能构成欺诈罪，或因“通谋虚伪意思表示”而被起诉。
3. 有抵押权的房屋能否买卖？
可以买卖，但房屋的所有权会转移，而抵押权人不会改变。如果原房主未按时还款，银行仍有权拍卖已转卖的房屋。
4. 抵押权设定是否有时间限制？
普通抵押权在债权担保的5年内有效，超过5年则无法主张。最高限额抵押权在到期后5年内仍有效，且即使前笔债务已清偿，抵押权仍继续存在。
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