应纳税额的计算

应纳税额的计算

基本概念

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

征税范围

一、土地使用权出让

二、土地使用权转让

1. 不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
2. 以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。

三、房屋买卖、赠与、互换

1. 房屋买卖
   （1）以房产抵债或实物交换房屋
   以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。
   （2）以房产作投资或作股权转让
   视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或买价缴纳契税。
   （3）买房拆料或翻建新房，应纳契税
2. 房屋赠与
   受赠人要缴纳契税。
3. 房屋交换
   双方交换价值相等，免纳契税；
4. 下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：
   （1）因共有不动产份额变化的；
   （2）因共有人增加或者减少的；
   （3）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素,发生土地、房屋权属转移的。

四、房屋附属设施有关契税
对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免出让金而减免契税。

纳税人

境内承受土地、房屋权属的单位和个人

适用税额

适用税率
优惠税率

减免税优惠

一、减免税基本规定

1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
2. 非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
3. 承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
4. 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
5. 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
6. 依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属；
7. 因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
8. 因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

二、减免税特殊规定

1. 售后回租及相关事项的契税政策
   （1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
   （2）单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
   （3）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
   （4）合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
2. 已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税；变更后退房的，不予退还已纳契税。
3. 对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。
4. 改造安置住房相关契税政策
   （1）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
   （2）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%税率征税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的，改造安置住房，享受契税减半的优惠政策。
   （3）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
   对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的，免征契税。
5. 夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
6. 自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供上述服务，免征契税。
7. 自2019年1月1日至2027年12月31日，对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受的土地使用权免征契税。
8. 企事、业单位改制重组
   （1）企业改制
   非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
   （2）事业单位改制
   事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
   （3）公司合并
   两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
   （4）公司分立
   公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
   （5）资产划转
   对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
   同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
   母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
   （6）债权转股权
   经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
   （7）企业破产
   企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。
   对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税。
   对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，妥善安置原企业全部职工，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收。
   （8）划拨用地出让或作价出资
   以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属免税范围。
   （9）公司股权（股份）转让
   单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

应纳税额的计算

一、计税依据
一般计税依据
特定计税依据

二、税额计算
应纳税额＝计税依据 × 适用税率

征收管理

一、纳税义务时间
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
发生以下情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

1. 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
2. 因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。
3. 因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

二、纳税申报期限
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。