房贷转换LPR后利率咋算？每月还款如何浮动？一文详解

房贷转换LPR后利率咋算？每月还款如何浮动？一文详解

随着贷款市场报价利率（LPR）改革的推进，存量浮动利率贷款定价基准转换如期启动。对于有房贷的借款人来说，了解转换后的贷款利率如何计算以及每月还款利率如何浮动变得尤为重要。本文将通过具体案例，帮助读者理解这一转换过程。

加减点数怎么算？

根据央行公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是多少呢？

以商业性个人住房贷款的转换为例，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。

如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。

此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。

转换后每个月按什么利率还？

首先要理解的是，转换时间是指将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间。转换时，本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日是指重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。重定价周期是指重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。

定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

若重定价日为每年的1月1日，那么在转换后的当年，利率均与原合同利率保持一致，次年的1月1日起将以前一年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，当年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到下一年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

继续以上文小王为例，假设2020年3月至2021年7月5年期以上LPR为4.75%（实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价），如果小王的房贷重定价日为每年1月1日，转换后到次年1月1日，他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）；次年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是前一年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

如果重定价日为贷款发放日（即每年8月1日），若小王在重定价日前转换，转换后到重定价日，这笔房贷的执行利率为4.41%；重定价日后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是转换前一个月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

若小王在重定价日后转换，则这笔房贷的执行利率在下一次重定价日前都会保持4.41%不变；下一次重定价日后才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指转换前一个月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。